參考答案及解析：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000+ 6000)×5%= 650(萬(wàn)元)

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 未開發(fā)的土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠。

　　可扣除項(xiàng)目=1200+60+16.8=1276.8(萬(wàn)元)，增值額=2800-1276.8=1523.2(萬(wàn)元)

　　增值率=1523.2÷1276.8=119.30%，應(yīng)納土地增值稅稅額=1523.2×50%-1276.8×15%=570.08(萬(wàn)元)

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免稅;企業(yè)對(duì)外出租辦公樓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 選項(xiàng)A，期間費(fèi)用不得據(jù)實(shí)扣除，按《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的計(jì)算方法扣除;選項(xiàng)B，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，按(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)扣除;選項(xiàng)C，土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除;以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過(guò)戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過(guò)戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅;利息的上浮幅度按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除，超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 我國(guó)土地增值稅適用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許從計(jì)稅收入中扣除。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格600×70%=420(萬(wàn)元)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金4+0.4=4.4(萬(wàn)元);扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：420+4.4=424.4(萬(wàn)元)。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括;(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);(2)前期工程費(fèi);(3)建筑安裝工程費(fèi);(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);(5)公共配套設(shè)施費(fèi);(6)開發(fā)間接費(fèi)用。

　　】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅;非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅;房屋出租不屬于土地增值稅的征稅范圍，不繳納土地增值稅。

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，西部地區(qū)省份不得低于1%，中部地區(qū)和東北地區(qū)省份不得低于1.5%。

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】 選項(xiàng)B、C、E屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　3、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】 選項(xiàng)A，土地增值稅清算時(shí)，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所記載的銷售金額及其他收益確認(rèn)收入;選項(xiàng)C，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　4、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 土地增值稅的立法原則有：適度加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控;抑制土地炒買炒賣，保障國(guó)家的土地權(quán)益;規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入。

　　5、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　6、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 以出讓方式(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等)取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

　　7、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。三級(jí)會(huì)商審核不屬于土地增值稅清算審核的方法。

　　8、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　三、計(jì)算題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.2(萬(wàn)元)

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 開發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬(wàn)元)

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1600+62)×60%=997.2(萬(wàn)元);開發(fā)成本=(120+2500+70)×60%=1614(萬(wàn)元);開發(fā)費(fèi)用=(997.2+1614)×8%=208.9(萬(wàn)元);轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的相關(guān)稅金合計(jì)為40萬(wàn)元;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除費(fèi)用=(997.2+1614)×20%=522.24(萬(wàn)元)，所以在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(萬(wàn)元)。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 增值額=8000-3382.34=4617.66(萬(wàn)元)，增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(萬(wàn)元)。