參考答案與解析

　　一、單項選擇題

　　1.

　　【答案】D

　　【解析】選項A：房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位繳納房產(chǎn)稅;選項B：產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納房產(chǎn)稅;選項C：房屋產(chǎn)權(quán)未確定的由代管人或使用人納稅。

　　2.

　　【答案】C

　　【解析】選項A：房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。選項B：建在室外的露天游泳池不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。選項D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　3.

　　【答案】B

　　【解析】該企業(yè)2018年應(yīng)納房產(chǎn)稅=20×12%×12+2000×2/3×(1-30%)×1.2%=40(萬元)。

　　4.

　　【答案】B

　　【解析】露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象;對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值。2018年該公司就此會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3000×(1-30%)×1.2%×8/12+(3000+100-50+150-100)×(1-30%)×1.2%×4/12=25.48(萬元)。

　　5.

　　【答案】C

　　【解析】對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45<0.5，計入房產(chǎn)原值的地價=1500÷4000×1800×2=1350(萬元)，該企業(yè)2018年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=(2500+1350)×(1-20%)×1.2%=36.96(萬元)。

　　6.

　　【答案】B

　　【解析】個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅;對個人按照市場價格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=4000×4%×8=1280(元)。

　　7.

　　【答案】B

　　【解析】應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=120×75%×(1-30%)×1.2%×10000=7560(元)。

　　8.

　　【答案】A

　　【解析】在人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受產(chǎn)權(quán)的單位和個人為契稅的納稅人。特別注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項BD：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈與方企業(yè)、韓先生繳納契稅;選項C：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，不需要繳納契稅。

　　9.

　　【答案】C

　　【解析】契稅由房屋權(quán)屬承受人謝某繳納，應(yīng)繳納契稅=90×3%=2.7(萬元)。

　　10.

　　【答案】D

　　【解析】承受國有土地使用權(quán)以支付的土地出讓金作為依據(jù)計征契稅，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。該企業(yè)應(yīng)繳納的契稅=200÷80%×3%=7.5(萬元)。

　　11.

　　【答案】A

　　【解析】房屋交換，以所交換房屋的價格差額為計稅依據(jù)。由多支付貨幣等經(jīng)濟利益的一方繳納契稅，李某應(yīng)繳納的契稅稅額=(100-95)×3%=0.15(萬元)。

　　12.

　　【答案】C

　　【解析】債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的免征契稅。拍賣房地產(chǎn)的，承受方應(yīng)納契稅稅額=1800×3%=54(萬元)。房屋交換中，由支付補價的一方按差價計算繳納契稅，稅額=600×3%=18(萬元)。當(dāng)事人各方應(yīng)納契稅合計=54+18=72(萬元)。

　　13.

　　【答案】B

　　【解析】選項A：母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅;選項B：個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;選項C：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;選項D：承受荒山用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　14.

　　【答案】A

　　【解析】選項B：土地使用權(quán)交換的，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)的價格差額;選項C：采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)以合同規(guī)定的總價款作為計稅依據(jù);選項D：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益。

　　15.

　　【答案】D

　　【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅;承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2018年應(yīng)繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8(萬元)。

　　16.

　　【答案】D

　　【解析】選項A：對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅;選項B：企業(yè)改制重組時以國有土地、房屋投資到被投資的企業(yè)，暫不征收土地增值稅(該政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè));選項C：房地產(chǎn)的代建房行為，沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　17.

　　【答案】A

　　【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費作為扣除項目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12(萬元)，增值率=192.12÷(1000×60%+7.88)×100%=31.60%，增值額未超過扣除項目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=192.12×30%=57.64(萬元)。

　　18.

　　【答案】C

　　【解析】選項C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　19.

　　【答案】D

　　【解析】選項ABC均可在計算土地增值稅時憑合法、有效憑證扣除;選項D并沒有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計算繳納土地增值稅，所以也不可以計算扣除其成本費用。

　　20.

　　【答案】D

　　【解析】納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：(1)出售舊房及建筑物的;(2)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;(3)提供扣除項目金額不實的;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　21.

　　【答案】A

　　【解析】自然人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。

　　22.

　　【答案】B

　　【解析】依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報的期限是自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)。

　　二、多項選擇題

　　1.

　　【答案】BCD

　　【解析】選項A：房屋出租的，“出租人”為房產(chǎn)稅納稅人。

　　2.

　　【答案】AD

　　【解析】選項A：對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。選項D：對融資租賃房屋的情況，實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

　　3.

　　【答案】BD

　　【解析】房產(chǎn)出租的，按租金收入計征房產(chǎn)稅，稅率為12%;自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　4.

　　【答案】BC

　　【解析】對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計繳房產(chǎn)稅。

　　乙企業(yè)應(yīng)就A房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=800×(1-30%)×1.2%=6.72(萬元)。

　　甲企業(yè)應(yīng)就B房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2(萬元)。

　　5.

　　【答案】ABD

　　【解析】融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　6.

　　【答案】ABCD

　　【解析】選項BC：暫免征收房產(chǎn)稅;選項AD：免征房產(chǎn)稅。

　　7.

　　【答案】BC

　　【解析】選項A：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅;選項D：購置新建商品房，應(yīng)從房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　8.

　　【答案】BCD

　　【解析】房屋出租未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不屬于契稅征稅范圍。

　　9.

　　【答案】AD

　　【解析】契稅應(yīng)由承受土地、房屋權(quán)屬的一方繳納。

　　10.

　　【答案】ABD

　　【解析】選項C：減免承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，契稅不得減免。

　　11.

　　【答案】BC

　　【解析】對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。

　　12.

　　【答案】ABCD

　　13.

　　【答案】CD

　　【解析】選項A：契稅在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中反映。選項B：增值稅屬于價外稅，不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進行扣除。

　　14.

　　【答案】ABD

　　【解析】選項C：因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的所有權(quán)屬已發(fā)生轉(zhuǎn)移，屬于土地增值稅的征稅范圍，但給予免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　15.

　　【答案】ABCD

　　16.

　　【答案】ACD

　　【解析】前期工程費、耕地占用稅和排污費、綠化費均屬于開發(fā)成本的組成部分，可按照實際發(fā)生額扣除。建房貸款超期支付的罰息不能扣除。

　　17.

　　【答案】ABD

　　【解析】對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人轉(zhuǎn)讓新建房可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本(包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用)之和，加計20%扣除。選項A計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中;選項BD計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”中。

　　18.

　　【答案】BC

　　【解析】選項B：企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的耕地占用稅計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”中扣除;選項C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　19.

　　【答案】ABC

　　【解析】符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。選項D：取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　20.

　　【答案】BCD

　　【解析】選項AB：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　三、計算問答題

　　【答案及解析】

　　(1)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地乙市主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　(2)該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=10000+10000×5%=10500(萬元)

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　(3)

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額=10500(萬元)。

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除;則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=15000×(1-10%)=13500(萬元)。

　　開發(fā)費用=3000+(10500+13500)×5%=4200(萬元)

　　允許扣除的稅金及附加=880萬元

　　加計扣除項目金額=(10500+13500)×20%=4800(萬元)

　　該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880(萬元)。

　　(4)增值額=80000-33880=46120(萬元)

　　增值率=46120/33880×100%=136.13%

　　應(yīng)補繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078(萬元)。