【1·多選題】下列屬于在計算土地增值稅時，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的項目有( )。

　　A.建筑安裝工程費

　　B.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅

　　C.房地產(chǎn)銷售費用

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息

　　E.拆遷補償費

　　F.對外出租房產(chǎn)繳納的教育費附加

　　【答案】CD

　　【解析】選項AE：建筑安裝工程費、拆遷補償費屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本中的項目;選項B：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　【題目變形1】下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目有(AE)。

　　【題目變形2】下列屬于在計算土地增值稅時可以扣除的有關(guān)稅金的項目是(B)。

　　【題目變形3】下列不屬于計算土地增值稅時的扣除項目的是(F)。

　　【題目變形4】下列可以在計算企業(yè)所得稅時扣除的項目有(ABCDEF)。

　　【2·多選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計扣除20%的基數(shù)的有( )。

　　A.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅

　　C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用

　　D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設費用

　　【答案】ABD

　　【解析】對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按實施細則第七條(一)(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。(一)(二)項即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　【3·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是( )。

　　A.加罰的利息

　　B.已售精裝修房屋的裝修費用

　　C.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

　　D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

　　【答案】B

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除;選項A、C、D均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

　　【4·多選題】計算土地增值稅時，允許扣除的利息支出不包括( )。

　　A.超過國家有關(guān)規(guī)定上浮幅度的利息部分

　　B.向境外機構(gòu)借款的利息

　　C.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息

　　D.向金融機構(gòu)借款可按項目分攤的利息部分

　　【答案】AC

　　【解析】財政部、國家稅務總局對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　【考點小結(jié)】

　�、俑黜椏鄢�項目具體包括的內(nèi)容一定要界定清楚，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)費用和房地產(chǎn)開發(fā)成本的區(qū)別。

　�、谟嬎阃恋卦鲋刀悤r扣除的稅金是與轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目相關(guān)的，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目無關(guān)的稅金，不得在計算土地增值稅時扣除。

　　【5·多選題】下列各項中，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的有( )。

　　A.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　B.取得的銷售收入占該項目收入總額50%以上的

　　C.申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

　　D.轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積占整個項目可售建筑面積85%以上的

　　【答案】ACD

　　【解析】對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【6·多選題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的說法，正確的有( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另規(guī)定，不得扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除

　　C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設施，應計算收入，但成本、費用不得扣除

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　【答案】ABD

　　【解析】稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，選項ABD符合規(guī)定;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設施，計算收入的同時允許扣除對應的成本、費用，選項C不符合規(guī)定。

　　【7·多選題】下列關(guān)于土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理，表述錯誤的有( )。

　　A.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至管理費用中計算扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金也可以計算扣除

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除

　　D.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入

　　【答案】AB

　　【解析】選項A：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除;選項B：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。

　　【8·多選題】下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有( )。

　　A.納稅人清算補繳的土地增值稅，在規(guī)定的限期內(nèi)補繳的不加收滯納金

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得扣除

　　C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應作當期的收入

　　D.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費

　　【答案】ABD

　　【解析】選項C：回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補價，應抵減該項目拆遷補償費。

　　【9·多選題】下列情況中，應繳納房產(chǎn)稅的有( )。

　　A.按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房

　　B.公安辦公樓對外出租空余房產(chǎn)

　　C.市檢察院辦公大樓

　　D.居民自住的房產(chǎn)

　　E.坐落于工礦區(qū)的郵政部門自用的房產(chǎn)

　　F.坐落于農(nóng)村的小超市用房

　　G.企業(yè)無償使用工商機關(guān)的辦公樓

　　H.法院無償使用公司的房產(chǎn)辦公

　　I.出典房產(chǎn)的出典方

　　J.融資租賃租入的房屋

　　K.公園內(nèi)照相社使用的房產(chǎn)

　　L.企業(yè)辦公樓安裝的中央空調(diào)

　　M.企業(yè)廠房外部的菜窖水塔

　　【答案】BEGJKL

　　【考點小結(jié)】

　　A.按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房(政策性免稅，注意條件)

　　B.公安辦公樓對外出租空余房產(chǎn)(免稅單位自用房產(chǎn)免稅，出租或營業(yè)用繳稅)

　　C.市檢察院辦公大樓(免稅單位自用房產(chǎn)免稅，出租或營業(yè)用繳稅)

　　D.居民自住的房產(chǎn)(個人非營業(yè)用房免納房產(chǎn)稅;出租或營業(yè)用房屋才涉及房產(chǎn)稅)

　　E.坐落于工礦區(qū)的郵政部門房產(chǎn)(對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以內(nèi)的房產(chǎn)繳稅，以外的房產(chǎn)不繳稅)

　　F.坐落于農(nóng)村的小超市用房(城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以內(nèi)的房產(chǎn)才繳稅，以外的房產(chǎn)不繳稅)

　　G.企業(yè)無償使用工商機關(guān)的辦公樓(納稅單位無償使用免稅單位的房產(chǎn)，征稅)

　　H.法院無償使用公司的房產(chǎn)辦公(免稅單位無償使用納稅單位的房產(chǎn)，免稅)

　　I.出典房產(chǎn)的出典方(房產(chǎn)出典的，由承典方納稅，出典方不納稅，從納稅人角度考查)

　　J.融資租賃房屋的承租方(融資租賃的房屋，由承租人納稅)

　　K.公園內(nèi)照相社使用的房產(chǎn)(免稅房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性房產(chǎn)，要納稅)

　　L.企業(yè)辦公樓安裝的中央空調(diào)(房產(chǎn)原值包括與房產(chǎn)整體密不可分的部分)

　　M.企業(yè)廠房外部的菜窖水塔(菜窖水塔不屬于房產(chǎn)，不繳納房產(chǎn)稅)

　　【出題角度總結(jié)】A是從政策性免稅角度考查;B和C是從免稅單位房產(chǎn)是自用還是經(jīng)營用角度考查;D是界定了個人非營業(yè)用房產(chǎn)免稅;E和F是界定了只有城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以內(nèi)的房產(chǎn)才征稅;G和H是界定了納稅單位無償使用免稅單位的房產(chǎn)，征稅;免稅單位無償使用納稅單位的房產(chǎn)，免稅;I和J是從房產(chǎn)稅納稅人的角度來考查;K從免稅房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的應稅房產(chǎn)角度考查;L是從房產(chǎn)原值組成的角度考查;M是從征稅對象的角度考查的。

　　【10·多選題】下列房屋中，免征房產(chǎn)稅的有( )。

　　A.居民個人出租的住房

　　B.公園管理部門自用的辦公用房

　　C.非營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)

　　D.實行全額預算管理的學校出租給企業(yè)使用的辦公用房

　　【答案】BC

　　【解析】選項A，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅;選項D，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，如學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。實行全額預算管理的學校出租給企業(yè)使用的辦公用房，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅。

　　【11·單選題】(房產(chǎn)稅的計算和優(yōu)惠結(jié)合)2017年初某企業(yè)擁有房屋16棟，其中10棟用于生產(chǎn)經(jīng)營，房產(chǎn)原值共計12000萬元;1棟(原值400萬元)用作幼兒園和職工學校;1棟(原值600萬元)出租給其他企業(yè)(自2017年1月1日出租出去)，年租金80萬元;1棟(原值400萬元)用于對外投資(自2017年1月1日投資出去)，不承擔生產(chǎn)經(jīng)營風險，投資期限3年，當年取得固定利潤分紅20萬元;1棟(原值400萬元)按政府規(guī)定價格租給職工個人用于居住(自2017年1月1日出租出去)，當年取得租金5萬元;

　　4月1日將其中原值為1000萬元的1棟房屋出租給某連鎖商店，月租金5萬元;1棟(原值400萬元)自年初無償提供給公安機關(guān)辦公使用。按照規(guī)定房產(chǎn)原值減除比例為20%。該企業(yè)2017年應繳納房產(chǎn)稅( )萬元。(上述金額均不含增值稅)

　　A.135.80

　　B.135

　　C.124.8

　　D.124.20

　　【答案】B

　　【解析】該企業(yè)2017年應繳納房產(chǎn)稅=12000×(1-20%)×1.2%+80×12%+20×12%+1000×(1-20%)×1.2%÷12×3+5×9×12%=135(萬元)。

　　【考點小結(jié)】

　�、倜舛悊挝粺o償使用納稅單位的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　�、诜慨a(chǎn)對外投資，不承擔投資聯(lián)營風險，只收取固定收益的，按租金收入繳納房產(chǎn)稅。

　�、勖舛惙慨a(chǎn)和應稅房產(chǎn)的劃分。

　�、軐Π凑�府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產(chǎn)稅。

　　【12·單選題】2017年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權(quán)，新建廠房建筑面積6萬平方米，工程成本2000萬元，2017年年底竣工驗收，對該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是( )萬元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.10000

　　【答案】D

　　【解析】宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，即，將全部地價計入房產(chǎn)原值。因此，該題容積率=60000/100000=0.6，容積率大于0.5，房產(chǎn)原值包括地價款和開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000(萬元)。