三、計(jì)算分析題

　　1.甲公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2×17年發(fā)生有關(guān)房地產(chǎn)投資的資料如下：

　　其他資料：假定甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并按照年限平均法計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。不考慮商務(wù)賓館當(dāng)年的收入等其他因素。不考慮增值稅。

　　(1)1月1日購(gòu)入一塊土地，并開(kāi)始在其上建造一棟用于對(duì)外出租的寫(xiě)字樓，購(gòu)入當(dāng)日董事會(huì)即作出完工后對(duì)外出租的書(shū)面決議，但尚未簽訂租賃合同。該項(xiàng)土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為1 200萬(wàn)元。為購(gòu)建寫(xiě)字樓占用了2×16年借入的一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)借款，該項(xiàng)借款年利息為800萬(wàn)元;本期發(fā)生建造成本2 400萬(wàn)元，除此之外建造過(guò)程中發(fā)生非正常損失25萬(wàn)元。當(dāng)年末該辦公樓建造完成。

　　要求：(1)根據(jù)資料(1)，判斷外購(gòu)的土地、自建的辦公樓是否屬于投資性房地產(chǎn)，并說(shuō)明理由。

　　『正確答案』外購(gòu)的土地和自建辦公樓應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。理由：購(gòu)入當(dāng)日董事會(huì)即作出完工后對(duì)外出租的書(shū)面決議，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)處理。

　　(2)2月20日外購(gòu)一棟寫(xiě)字樓，購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為7 200萬(wàn)元。該項(xiàng)寫(xiě)字樓共18層，甲公司將1層至12層對(duì)外出租，用作商務(wù)辦公樓，當(dāng)日簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開(kāi)始日為3月1日，按月收取租金;將13層至18層開(kāi)設(shè)一家商務(wù)賓館并自行經(jīng)營(yíng)。假設(shè)商務(wù)辦公樓整體的公允價(jià)值為4 200萬(wàn)元，商務(wù)賓館整體公允價(jià)值為3 800萬(wàn)元，商務(wù)辦公樓的月租金平均為每層1.5萬(wàn)元。該棟寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。該棟寫(xiě)字樓的各個(gè)樓層均能單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　要求：(2)根據(jù)資料(2)，判斷商務(wù)辦公樓和商務(wù)賓館是否作為投資性房地產(chǎn)核算，并說(shuō)明理由。

　　『正確答案』商務(wù)辦公樓應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，商務(wù)賓館應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算。理由：部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理的部分應(yīng)作為自用房地產(chǎn)核算。

　　要求：(3)根據(jù)資料(1)、資料(2)，計(jì)算甲公司上述業(yè)務(wù)中所涉及的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。

　　『正確答案』資料(1)中投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值=1 200+800+2 400=4 400(萬(wàn)元)

　　資料(2)中投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值=4 200/(4 200+3 800)×7 200=3 780(萬(wàn)元)

　　(3)6月30日將租賃期屆滿(mǎn)的一棟辦公樓出售，取得價(jià)款4 500萬(wàn)元存入銀行。此辦公樓系2×14年6月30日開(kāi)發(fā)完成并對(duì)外出租，租期3年，每年租金100萬(wàn)元。此辦公樓建造成本為2 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。至出售時(shí)未對(duì)此辦公樓計(jì)提減值。

　　要求：(4)根據(jù)資料(3)，編制甲公司出售辦公樓的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　『正確答案』甲公司處置辦公樓的分錄為：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　4 500

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　4 500

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　1 880

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 (2 000/50×3)120

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　2 000

　　要求：(5)根據(jù)以上資料，計(jì)算上述業(yè)務(wù)對(duì)甲公司2×17年損益的影響金額。

　　『正確答案』根據(jù)資料(1)，非正常損失25萬(wàn)元應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

　　根據(jù)資料(2)，商務(wù)辦公樓計(jì)提折舊=3 780/20×10/12=157.5(萬(wàn)元);

　　商務(wù)賓館計(jì)提折舊=3 800/(4 200+3 800)×7 200/20×10/12=142.5(萬(wàn)元);

　　商務(wù)辦公樓的租金=1.5×12×10=180(萬(wàn)元)

　　根據(jù)資料(3)，2×17年上半年計(jì)提折舊=2 000/50/2=20(萬(wàn)元)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本;

　　上半年應(yīng)確認(rèn)租金收入50萬(wàn)元，計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入;

　　處置時(shí)應(yīng)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入4 500萬(wàn)元，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)成本1 880萬(wàn)元。

　　因此，影響2×17年損益的金額=-25-157.5-142.5+180-20+50+4 500-1 880=2 505(萬(wàn)元)。

　　2.甲公司為增值稅一般納稅人，其存貨適用的增值稅稅率為13%，其不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)及與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)適用的增值稅稅率為9%。其2×17年至2×20年發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)資料如下：

　　(1)2×17年，甲公司決定購(gòu)入某棟寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租。3月15日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自該寫(xiě)字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)起將其出租給乙公司，為期5年，每年年末支付當(dāng)年租金，年租金120萬(wàn)元(不含稅)。4月5日，甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入該寫(xiě)字樓，其不含稅價(jià)格為1 320萬(wàn)元。該項(xiàng)寫(xiě)字樓在購(gòu)入后隨即進(jìn)入改造階段，至達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的直接人工支出為100萬(wàn)元，領(lǐng)用原材料成本100萬(wàn)元，發(fā)生其他支出10萬(wàn)元(假設(shè)均以銀行存款支付)。

　　至年末，該寫(xiě)字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。甲公司對(duì)該寫(xiě)字樓采用年限平均法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)使用年限為30年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。稅法規(guī)定，該寫(xiě)字樓應(yīng)采用直線法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)使用年限為30年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。

　　(2)2×19年年末，甲公司對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行減值測(cè)試，發(fā)現(xiàn)其類(lèi)似房產(chǎn)的公允價(jià)值下降，其可收回金額為1 400萬(wàn)元。

　　(3)2×20年1月1日，由于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)成熟，滿(mǎn)足公允價(jià)值模式計(jì)量條件，甲公司將其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式變更為公允價(jià)值模式。當(dāng)日的市場(chǎng)價(jià)格為1 700萬(wàn)元。

　　其他資料：甲公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提法定盈余公積。甲公司每年均按期收到租金。如無(wú)特殊說(shuō)明，上述成本、租金均不含增值稅。

　　要求：(1)計(jì)算甲公司取得該投資性房地產(chǎn)的初始入賬價(jià)值，并編制相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。

　　『正確答案』甲公司購(gòu)入該投資性房地產(chǎn)的初始入賬價(jià)值=1 320+100+100+10=1 530(萬(wàn)元)。

　　相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為：

　　購(gòu)入寫(xiě)字樓時(shí)：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　　　　　　　　　　　　 1 320

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)(1 320×9%)118.8

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 438.8

　　發(fā)生后續(xù)支出時(shí)：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　210

　　貸：應(yīng)付職工薪酬　　　　　100

　　原材料　　　　　　　　100

　　銀行存款　　　　　 　　10

　　完工時(shí)：

　　借：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　1 530

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建　　　　1 530

　　(2)根據(jù)上述資料，編制甲公司2×19年計(jì)提折舊、收取租金的會(huì)計(jì)分錄;判斷2×19年年末甲公司是否對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，說(shuō)明理由;如果需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，編制相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄，并說(shuō)明該投資性房地產(chǎn)減值后的賬面價(jià)值及計(jì)稅基礎(chǔ);判斷是否需要對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)遞延所得稅，并編制相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。

　　『正確答案』①2×19年，甲公司應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊的金額=1 530/30=51(萬(wàn)元)。

　　相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為：

　　計(jì)提折舊：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　51

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　51

　　收取租金：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　130.8

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　120

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額)(120×9%)10.8

　　②需要計(jì)提減值。理由：至2×19年年末，未考慮減值時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=1 530-1 530/30×2(2×18年、2×19年共兩年折舊)=1 428(萬(wàn)元)，大于可收回金額1 400萬(wàn)元，因此，需要對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值，計(jì)提減值準(zhǔn)備的金額=1 428-1 400=28(萬(wàn)元)。相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：資產(chǎn)減值損失　　　　　　28

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　28

　　③計(jì)提減值準(zhǔn)備后，該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為1 400萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)=1 530-1 530/30×2=1 428(萬(wàn)元)，形成可抵扣暫時(shí)性差異28萬(wàn)元。

　�、苄枰�確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，遞延所得稅資產(chǎn)的金額=28×25%=7(萬(wàn)元)。

　　相關(guān)會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)　7

　　貸：所得稅費(fèi)用　　7

　　(3)根據(jù)資料(3)，編制甲公司投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)分錄。

　　『正確答案』變更日，該投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)=1 530-1 530/30×2=1 428(萬(wàn)元);變更后，該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=1 700(萬(wàn)元)，甲公司應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債=(1 700-1 428)×25%=68(萬(wàn)元)。變更日的會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　1 530

　　——公允價(jià)值變動(dòng)　　　170

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 　　(51×2)102

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　　　　 28

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　 1 530

　　遞延所得稅資產(chǎn)　　　　　　　　　　　 7

　　遞延所得稅負(fù)債　　　　　　　　　　　68

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　22.5

　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　　　 　　　202.5