三、計算分析題

　　1.甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2×17年發(fā)生有關(guān)房地產(chǎn)投資的資料如下：

　　(1)1月1日購入一塊土地，并開始在其上建造一棟用于對外出租的寫字樓，購入當(dāng)日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，但尚未簽訂租賃合同。該項土地購買價款為1 200萬元。為購建寫字樓占用了2×16年借入的一項專門借款，該項借款年利息為800萬元;本期發(fā)生建造成本2 400萬元，除此之外建造過程中發(fā)生非正常損失25萬元。當(dāng)年末該辦公樓建造完成。

　　要求：

　　(1)根據(jù)資料(1)，判斷外購的土地、自建的辦公樓是否屬于投資性房地產(chǎn)，并說明理由。

　　『正確答案』外購的土地和自建辦公樓應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。理由：購入當(dāng)日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)處理。

　　(2)2月20日外購一棟寫字樓，購買價款為7 200萬元。該項寫字樓共18層，甲公司將1層至12層對外出租，用作商務(wù)辦公樓，當(dāng)日簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為3月1日，按月收取租金;將13層至18層開設(shè)一家商務(wù)賓館并自行經(jīng)營。假設(shè)商務(wù)辦公樓整體的公允價值為4 200萬元，商務(wù)賓館整體公允價值為3 800萬元，商務(wù)辦公樓的月租金平均為每層1.5萬元。該棟寫字樓預(yù)計使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為0。該棟寫字樓的各個樓層均能單獨計量和出售。

　　要求：

　　(2)根據(jù)資料(2)，判斷商務(wù)辦公樓和商務(wù)賓館是否作為投資性房地產(chǎn)核算，并說明理由。

　　『正確答案』商務(wù)辦公樓應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，商務(wù)賓館應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算。理由：部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的部分應(yīng)作為自用房地產(chǎn)核算。

　　要求：

　　(3)根據(jù)資料(1)、資料(2)，計算甲公司上述業(yè)務(wù)中所涉及的投資性房地產(chǎn)的入賬價值。

　　『正確答案』資料(1)中投資性房地產(chǎn)的入賬價值=1 200+800+2 400=4 400(萬元)

　　資料(2)中投資性房地產(chǎn)的入賬價值=4 200/(4 200+3 800)×7 200=3 780(萬元)

　　(3)6月30日將租賃期屆滿的一棟辦公樓出售，取得價款4 500萬元存入銀行。此辦公樓系2×14年6月30日開發(fā)完成并對外出租，租期3年，每年租金100萬元。此辦公樓建造成本為2 000萬元，預(yù)計使用年限為50年，預(yù)計凈殘值為0。至出售時未對此辦公樓計提減值。

　　其他資料：假定甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，并按照年限平均法計提折舊或攤銷。不考慮商務(wù)賓館當(dāng)年的收入等其他因素。不考慮增值稅。

　　要求：(4)根據(jù)資料(3)，編制甲公司出售辦公樓的相關(guān)會計分錄。

　　『正確答案』甲公司處置辦公樓的分錄為：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　4 500

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　4 500

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　1 880

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 (2 000/50×3)120

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　2 000

　　(5)根據(jù)以上資料，計算上述業(yè)務(wù)對甲公司2×17年損益的影響金額。

　　『正確答案』根據(jù)資料(1)，非正常損失25萬元應(yīng)計入當(dāng)期損益。根據(jù)資料(2)，商務(wù)辦公樓計提折舊=3 780/20×10/12=157.5(萬元);

　　商務(wù)賓館計提折舊=3 800/(4 200+3 800)×7 200/20×10/12=142.5(萬元);

　　商務(wù)辦公樓的租金=1.5×12×10=180(萬元)。

　　根據(jù)資料(3)，2×17年上半年計提折舊=2 000/50/2=20(萬元)，計入其他業(yè)務(wù)成本;

　　上半年應(yīng)確認(rèn)租金收入50萬元，計入其他業(yè)務(wù)收入;

　　處置時應(yīng)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入4 500萬元，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)成本1 880萬元。

　　因此，影響2×17年損益的金額=-25-157.5-142.5+180-20+50+4 500-1 880=2 505(萬元)。

　　2.甲公司為增值稅一般納稅人，其存貨適用的增值稅稅率為16%，其不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)及與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)適用的增值稅稅率為10%。其2×15年至2×18年發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)資料如下：

　　(1)2×15年，甲公司決定購入某棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自該寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時起將其出租給乙公司，為期5年，每年年末支付當(dāng)年租金，年租金120萬元(不含稅)。4月5日，甲企業(yè)實際購入該寫字樓，其不含稅價格為1 320萬元。該項寫字樓在購入后隨即進(jìn)入改造階段，至達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的直接人工支出為100萬元，領(lǐng)用原材料成本100萬元，發(fā)生其他支出10萬元(假設(shè)均以銀行存款支付)。

　　至年末，該寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。甲公司對該寫字樓采用年限平均法計提折舊，預(yù)計使用年限為30年，預(yù)計凈殘值為0。稅法規(guī)定，該寫字樓應(yīng)采用直線法計提折舊，預(yù)計使用年限為30年，預(yù)計凈殘值為0。

　　(2)2×17年年末，甲公司對該寫字樓進(jìn)行減值測試，發(fā)現(xiàn)其類似房產(chǎn)的公允價值下降，其可收回金額為1 400萬元。

　　(3)2×18年1月1日，由于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場成熟，滿足公允價值模式計量條件，甲公司將其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式變更為公允價值模式。當(dāng)日的市場價格為1 700萬元。

　　其他資料：甲公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%計提法定盈余公積。甲公司每年均按期收到租金。如無特殊說明，上述成本、租金均不含增值稅。

　　要求：

　　(1)計算甲公司取得該投資性房地產(chǎn)的初始入賬價值，并編制相關(guān)的會計分錄。

　　『正確答案』甲公司購入該投資性房地產(chǎn)的初始入賬價值=1 320+100+100+10=1 530(萬元)。

　　相關(guān)的會計分錄為：

　　購入寫字樓時：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　　　　　　　　　　　　　1 320

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)(1 320×10%)132

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 452

　　發(fā)生后續(xù)支出時：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　　　210

　　貸：應(yīng)付職工薪酬　　　　　　　100

　　原材料　　　　　　　　　　100

　　銀行存款　　　　　　　 　　10

　　完工時：

　　借：投資性房地產(chǎn)　　　　　　1 530

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建　　1 530

　　(2)根據(jù)上述資料，編制甲公司2×17年計提折舊、收取租金的會計分錄;判斷2×17年年末甲公司是否對該投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備，說明理由;如果需要計提減值準(zhǔn)備，編制相關(guān)的會計分錄，并說明該投資性房地產(chǎn)減值后的賬面價值及計稅基礎(chǔ);判斷是否需要對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)遞延所得稅，并編制相關(guān)的會計分錄。

　　『正確答案』①2×17年，甲公司應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計提折舊的金額=1 530/30=51(萬元)。相關(guān)的會計分錄為：

　　計提折舊：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　　　51

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　　　　　　　51

　　收取租金：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　 120

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)(120×10%)12

　�、谛枰�計提減值。

　　理由：至2×17年年末，未考慮減值時，該投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1 530-1 530/30×2(2×16年、2×17年共兩年折舊)=1 428(萬元)，大于可收回金額1 400萬元，因此，需要對該投資性房地產(chǎn)計提減值，計提減值準(zhǔn)備的金額=1 428-1 400=28(萬元)。

　　相關(guān)的會計分錄為：

　　借：資產(chǎn)減值損失　　　　　　28

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　28

　�、塾嬏釡p值準(zhǔn)備后，該投資性房地產(chǎn)的賬面價值為1 400萬元，計稅基礎(chǔ)=1 530-1 530/30×2=1 428(萬元)，形成可抵扣暫時性差異28萬元。

　�、苄枰�確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，遞延所得稅資產(chǎn)的金額=28×25%=7(萬元)。

　　相關(guān)會計分錄為：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)　　　　　 7

　　貸：所得稅費用　　　　　　　 7

　　(3)根據(jù)資料(3)，編制甲公司投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價值模式的會計分錄。

　　『正確答案』變更日，該投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)=1 530-1 530/30×2=1 428(萬元);變更后，該投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1700(萬元)，甲公司應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債=(1 700-1 428)×25%=68(萬元)。變更日的會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　 1 530

　　——公允價值變動　　 170

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　(51×2)102

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　　　　28

　　貸：投資性房地產(chǎn) 　　　　　　　　　1 530

　　遞延所得稅資產(chǎn) 　　　　　　　　　　7

　　遞延所得稅負(fù)債 　　　　　　　　　 68

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　22.5

　　利潤分配——未分配利潤　　　 　　202.5