三、計算分析題

　　1.A公司屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，其土地使用權(quán)和建筑物適用的增值稅稅率為9%。該公司有關(guān)房產(chǎn)和地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資料如下：

　　(1)2×18年3月，A公司董事會作出決議，準備外購兩宗土地使用權(quán)，其中一宗土地使用權(quán)擬用于建造A寫字樓，建成后將對外出租;另外一宗土地使用權(quán)擬用于建造B辦公樓，建成后將用于本公司行政辦公。2×18年5月1日，A公司以出讓方式購入上述土地使用權(quán)，其中擬用于建造A寫字樓的土地使用權(quán)的不含稅購買價款為10000萬元，擬用于建造B辦公樓的土地使用權(quán)的不含稅購買價款為24000萬元。兩者的預(yù)計使用年限均為50年，A公司購入兩者時均取得了相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，增值稅額合計為3060萬元。A公司在購入當(dāng)月即委托某建筑公司開始在上述土地上分別建造A寫字樓和B辦公樓。

　　(2)2×18年12月末，用于建造A寫字樓的土地使用權(quán)的公允價值為15000萬元，在建的A寫字樓的公允價值無法合理確定。

　　(3)2×19年6月，A寫字樓和B辦公樓即將完工，A公司與甲公司簽訂經(jīng)營租賃合同，將A寫字樓整體租賃給甲公司使用，租賃期開始日為該寫字樓達到預(yù)定可使用狀態(tài)的日期。

　　2×19年6月1日，A公司以銀行存款向建筑公司支付A寫字樓不含稅的建造成本50000萬元，以銀行存款向建筑公司支付B辦公樓不含稅的建造成本39760萬元，均取得了相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

　　(4)2×19年7月1日，A寫字樓和B辦公樓達到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，預(yù)計使用年限均為30年。

　　(5)2×19年12月31日，A寫字樓的土地使用權(quán)公允價值為18000萬元，A寫字樓的公允價值為60500萬元。同時收到半年的不含稅租金1000萬元，并開出增值稅專用發(fā)票，增值稅額為90萬元。

　　其他資料：A公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)均采用直線法計提折舊或攤銷。假定上述土地使用權(quán)和建筑物的預(yù)計凈殘值均為0。

　　要求：根據(jù)以上資料編制A公司相關(guān)的會計分錄。

　　『正確答案』

　　(1)2×18年5月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(在建)10 000

　　無形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　24 000

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額) 3 060

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　37 060

　　(2)2×18年12月31日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　 320

　　貸：累計攤銷　　　　　　 (24000/50×8/12)320

　　借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(公允價值變動)(15000-10000)5000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　(3)2×19年6月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓(在建)　　　　　　　　　　　　　50 000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　39 760

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)(50000×9%+39760×9%)8078.4

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97 838.4

　　(4)2×19年7月1日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　 240

　　貸：累計攤銷　　　　　　　(24000/50×6/12)240

　　借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓(成本)　　　50 000

　　固定資產(chǎn)—辦公樓　　　　　　　　　40 320

　　貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓(在建)　　　　 50 000

　　在建工程　　　　　(39760+320+240)40 320

　　借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(成本)　10 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(在建)　　　10000

　　(5)2×19年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(公允價值變動)(18 000-15 000)3 000

　　—寫字樓(公允價值變動)　 (60 500-50 000)10 500

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13500

　　借：管理費用　　　　　　　　　　　　　　800

　　貸：累計折舊　　　　　　　(40320/30×5/12)560

　　累計攤銷　　　　　　　(24000/50×6/12)240

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 1090

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　 1000

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)　　　　 90

　　2.AS公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按年計提折舊和攤銷。該公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%提取盈余公積。有關(guān)資料如下(不考慮增值稅因素)：

　　(1)2×15年10月2日，AS公司以1000萬元購入一宗土地使用權(quán)，預(yù)計使用年限為50年(與稅法相同)，取得當(dāng)日即開始建造一棟寫字樓。2×16年12月寫字樓建造完成并交付公司管理部門使用，建造成本為50000萬元(包含建造期間土地使用權(quán)的攤銷)、預(yù)計使用年限為40年(與稅法相同)。寫字樓和土地使用權(quán)的預(yù)計凈殘值均為零，均采用直線法計提折舊和攤銷(與稅法相同)。

　　(2)2×17年12月18日，AS公司與BS公司簽訂租賃合同，合同約定，AS公司將上述寫字樓整體出租給BS公司，租期為3年，年租金為2000萬元，從2×18年起每年年末支付。2×17年12月31日為租賃期開始日。寫字樓和土地使用權(quán)的原預(yù)計使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊(攤銷)方式不變。

　　(3)2×18年AS公司支付寫字樓的修理費用2萬元。

　　要求：

　　『答案』

　　(1)編制2×17年12月31日AS公司將寫字樓及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會計分錄。

　　2×17年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　50000

　　——土地使用權(quán) 1000

　　累計折舊　　　 (50000/40)1250

　　累計攤銷　 (1000/50×27/12)45

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　 50000

　　無形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　1000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　1250

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　　　　　　　45

　　(2)編制2×18年AS公司收到租金(假定按年確認收入)、投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷、支付寫字樓修理費用的相關(guān)會計分錄;計算2×18年年末投資性房地產(chǎn)在會計報表中的列示金額以及影響2×18年營業(yè)利潤的金額。

　　2×18年相關(guān)分錄：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　2000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　2000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　1270

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(50000/40)1250

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　 (1000/50)20

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　 2

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 2

　　2×18年末投資性房地產(chǎn)在會計報表中的列示金額=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(萬元)

　　影響2×18年營業(yè)利潤的金額=2000-1270-2=728(萬元)

　　(3)假定租賃期滿后收回轉(zhuǎn)為自用辦公樓，編制AS公司投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄。

　　租賃期滿，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)的會計分錄：

　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　 50000

　　無形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　　1000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 　　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　　　　　(45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　 　　　　50000

　　——土地使用權(quán)　　　　　　　　1000

　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　 　　　 5000

　　累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　 105

　　(4)假定租賃期滿后將其出售，售價為60000萬元，編制AS公司處置投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄(不考慮處置時的相關(guān)稅費)。

　　租賃期滿，處置投資性房地產(chǎn)的會計分錄：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　60000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　 60000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　45895

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　　　　 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　 　　　　50000

　　——土地使用權(quán)　　　 　　　　 1000

　　(5)假定2×19年1月1日，AS公司認為，出租給BS公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定將該項投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本模式變更為公允價值模式。2×18年12月31日，該寫字樓的公允價值為55000萬元，土地使用權(quán)的公允價值為5000萬元。稅法規(guī)定，持有期間的公允價值變動損益不計入應(yīng)納稅所得額。編制AS公司2×19年1月1日追溯調(diào)整的會計分錄。

　　由成本模式變更為公允價值模式的會計分錄：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)　　　　　 50000

　　——寫字樓(公允價值變動)　　5000

　　——土地使用權(quán)(成本)　　　　1000

　　——土地使用權(quán)(公允價值變動)4000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　 (1250×2)2500

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　　　　　　　(45+20)65

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　　　　　　50000

　　——土地使用權(quán)　　　　　　　　 1000

　　遞延所得稅負債　　　　　　　 (11565×25%)2891.25

　　盈余公積　　　　　　　　 (11565×75%×10%)867.375

　　利潤分配——未分配利潤　(11565×75%×90%)7806.375

　　【提示】變更日公允價值與原賬面價值的差額即為會計與稅法的差額，即形成應(yīng)納稅暫時性差異=55000-(50000-2500)+5000-(1000-65)=11565(萬元)，以此為基礎(chǔ)計算遞延所得稅負債以及調(diào)整留存收益的金額。