三、計(jì)算分析題

　　1.A公司為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，土地使用權(quán)和建筑物適用的增值稅稅率為11%，有關(guān)房產(chǎn)和地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資料如下：

　　(1)2×17年3月，A公司董事會(huì)作出決議準(zhǔn)備外購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，其中一宗土地使用權(quán)準(zhǔn)備建造A座寫(xiě)字樓，建成后對(duì)外出租;另外一宗土地使用權(quán)準(zhǔn)備建造B座辦公樓，建成后用于企業(yè)行政辦公。2×17年5月1日，A公司以出讓方式購(gòu)入上述土地使用權(quán)，其中準(zhǔn)備建造A座寫(xiě)字樓的土地使用權(quán)不含稅購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為10 000萬(wàn)元，準(zhǔn)備建造B座辦公樓的土地使用權(quán)不含稅購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為24 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限均為50年。取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，增值稅額為3 740萬(wàn)元，購(gòu)入當(dāng)月委托建筑公司開(kāi)始在土地上分別建造A座寫(xiě)字樓和B座辦公樓。

　　(2)2×17年12月月末建造A座寫(xiě)字樓的土地使用權(quán)公允價(jià)值為15 000萬(wàn)元，在建的A座寫(xiě)字樓無(wú)法確定其公允價(jià)值。

　　(3)2×18年6月寫(xiě)字樓和辦公樓即將完工時(shí)，A公司與甲公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同，將A座寫(xiě)字樓整體租賃給甲公司使用，租賃期開(kāi)始日為寫(xiě)字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的日期。2×18年6月1日，A公司以銀行存款向建筑公司支付A座寫(xiě)字樓不含稅的建造成本50 000萬(wàn)元，以銀行存款向建筑公司支付B座辦公樓不含稅的建造成本39 760萬(wàn)元(不包括建造期間滿足資本化條件的土地使用權(quán)攤銷(xiāo)金額)，并取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，稅法規(guī)定，會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)、發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　(4)2×18年7月1日A座寫(xiě)字樓和B座辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，預(yù)計(jì)使用年限均為30年。

　　(5)2×18年12月31日，A座寫(xiě)字樓的土地使用權(quán)公允價(jià)值為18 000萬(wàn)元，A座寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為60 500萬(wàn)元。同時(shí)收到半年的不含稅租金1 000萬(wàn)元，并開(kāi)出增值稅專(zhuān)用發(fā)票，增值稅額為110萬(wàn)元。

　　其他資料：A公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)均采用直線法計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。假定上述土地使用權(quán)和建筑物的預(yù)計(jì)凈殘值均為0。

　　要求：根據(jù)以上資料編制A公司相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。

　　『正確答案』(1)2×17年5月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(在建)10 000

　　無(wú)形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　24 000

　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 3 740

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　37 740

　　(2)2×17年12月31日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320

　　貸：累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(24 000/50×8/12)320

　　借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(公允價(jià)值變動(dòng))　　 (15 000-10 000)5 000

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5 000

　　(3)2×18年6月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓(在建)　　　　　　　　　　　　　　　　　　50 000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　39 760

　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)(50 000×11%+39 760×11%×60%)8 124.16

　　—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額　　　　　　　　　　 (39 760×11%×40%)1 749.44

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　99 633.6

　　(4)2×18年7月1日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　 240

　　貸：累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　　(24 000/50×6/12)240

　　借：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓(成本)50 000

　　固定資產(chǎn)—辦公樓　　　　　　40 320

　　貸：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓(在建)　　 　　 50 000

　　在建工程　　　　　(39 760+320+240)40 320

　　(5)2×18年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)(公允價(jià)值變動(dòng))(18 000-15 000)3 000

　　—寫(xiě)字樓(公允價(jià)值變動(dòng))　 (60 500-50 000)10 500

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　13 500

　　借：管理費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 800

　　貸：累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (40 320/30×5/12)560

　　累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (24 000/50×6/12)240

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 110

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　 1 000

　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額)　　　　　　　　　　　　　　　　110

　　2.AS公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按年計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)。適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤(rùn)的10%提取盈余公積。有關(guān)資料如下(不考慮增值稅因素)：

　　(1)2×14年10月2日以1 000萬(wàn)元購(gòu)入一宗土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)使用年限為50年(與稅法相同)，取得當(dāng)日即開(kāi)始建造一棟寫(xiě)字樓。2×15年12月寫(xiě)字樓建造完成并交付公司管理部門(mén)使用，建造成本為50 000萬(wàn)元(包含建造期間土地使用權(quán)的攤銷(xiāo))、預(yù)計(jì)使用年限為40年(與稅法相同)。寫(xiě)字樓和土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)凈殘值均為零，均采用直線法計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)(與稅法相同)。

　　(2)2×16年12月18日，AS公司與BS公司簽訂租賃合同，合同約定，AS公司將上述寫(xiě)字樓整體出租給BS公司，租期為3年，年租金為2 000萬(wàn)元，從2×17年起每年年末支付。2×16年12月31日為租賃期開(kāi)始日。寫(xiě)字樓和土地使用權(quán)的原預(yù)計(jì)使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值和折舊(攤銷(xiāo))方式不變。

　　(3)2×17年AS公司支付寫(xiě)字樓的修理費(fèi)用2萬(wàn)元。

　　要求：

　　『正確答案』

　　(1)編制2×16年12月31日AS公司將寫(xiě)字樓及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。

　　借：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓　　　　　　　　　 50 000

　　—土地使用權(quán)　　　　　　　　1 000

　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　(50 000/40)1250

　　累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　　　(1 000/50×27/12)45

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　 　　　　　　 50 000

　　無(wú)形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　 　1 250

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　　　　　　　　　45

　　(2)編制2×17年AS公司收到租金(假定按年確認(rèn)收入)、投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)、支付寫(xiě)字樓修理費(fèi)用的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄;計(jì)算2×17年年末投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)報(bào)表中的列示金額以及影響2×17年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的金額。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　2 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　 2 000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　1 270

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　(50 000/40)1 250

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　　　(1 000/50)20

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　　2

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2

　　2×17年末投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)報(bào)表中的列示金額=(50 000+1 000)-(1 250+45)-(1 250+20)=48 435(萬(wàn)元)

　　影響2×17年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的金額=2 000-1 270-2=728(萬(wàn)元)

　　(3)假定租賃期滿后收回轉(zhuǎn)為自用辦公樓，編制AS公司投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　50 000

　　無(wú)形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　 1 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　(1 250+1 250×3)5 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　(45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓　　　　　　　　　　　　50 000

　　—土地使用權(quán)　　　　　　　　　 　1 000

　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　 　5 000

　　累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　105

　　(4)假定租賃期滿后將其出售，售價(jià)為60 000萬(wàn)元，編制AS公司處置投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄(不考慮處置時(shí)的相關(guān)稅費(fèi))。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　60 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　60 000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　45 895

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　(1 250+1 250×3)5 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　(45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓　　　　　　　　　　　　50 000

　　—土地使用權(quán)　　　　　　　　　 　1 000

　　(5)假定2×18年1月1日，AS公司認(rèn)為，出租給BS公司使用的寫(xiě)字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。2×17年12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為55 000萬(wàn)元，土地使用權(quán)的公允價(jià)值為5 000萬(wàn)元。稅法規(guī)定，持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)損益不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。編制AS公司2×18年1月1日追溯調(diào)整的會(huì)計(jì)分錄。

　　借：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓(成本)　　　　　　 50 000

　　—寫(xiě)字樓(公允價(jià)值變動(dòng))　　　5 000

　　—土地使用權(quán)(成本)　　　　　1 000

　　—土地使用權(quán)(公允價(jià)值變動(dòng))　4 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　 　 (1 250×2)2 500

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)　　　　　　 　(45+20)65

　　貸：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓　　　　　　　 　　　　 50 000

　　—土地使用權(quán)　　　　　　　　　　 1 000

　　遞延所得稅負(fù)債　　　　　　　　(11 565×25%)2 891.25

　　盈余公積　 　　　　　　　　(11 565×75%×10%)867.375

　　利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn) 　　(11 565×75%×90%)7 806.375

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