三、案例分析題

　　1、甲公司將一幢自有二層樓房租賃給乙公司作為經(jīng)營用房，雙方簽訂租賃合同，合同約定：租賃期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金為每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未約定房屋維修責任的承擔以及是否可以轉租等問題。

　　2007年3月，甲公司有意出售該租賃樓房，因乙公司無意購買，甲公司遂將租賃樓房轉讓給丙企業(yè)，丙企業(yè)取得租賃樓房所有權后，以自己不是租賃合同當事人為由向乙公司表示要解除租賃合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企業(yè)表示同意。

　　2007年8月，租賃樓房的部分門窗自然損壞，乙公司要求丙企業(yè)修理，丙企業(yè)一直未予理睬，乙公司自行找某裝修企業(yè)維修，為此支付維修費用4000元。

　　2007年10月，乙公司另購買了一辦公大樓。遂將其所租賃樓房轉租給丁企業(yè)。丙企業(yè)于2008年1月3日得知轉租事實后，以不得轉租為由向乙公司主張解除租賃合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，維修費用可以抵銷4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租賃合同。

　　要求：根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，回答下列問題：

　　<1> 、丙企業(yè)取得租賃樓房所有權后，可否以自己不是租賃合同當事人為由解除租賃合同?說明理由。

　　【正確答案】 不可以。根據(jù)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。本題中，甲公司將租賃樓房轉讓給丙企業(yè)，丙企業(yè)取得租賃樓房所有權后，不能以自己不是租賃合同當事人為由解除租賃合同，原租賃合同繼續(xù)有效。(3分)

　　【該題針對“租賃合同-權利義務”知識點進行考核】

　　<2> 、丙企業(yè)可否以不得轉租為由向乙公司主張解除租賃合同?說明理由。

　　【正確答案】 丙企業(yè)可以主張解除租賃合同。根據(jù)規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。本題中，乙公司未經(jīng)出租人丙企業(yè)同意，將其所租賃樓房轉租給丁企業(yè)，因此丙企業(yè)可以解除合同。(3分)

　　【該題針對“租賃合同-權利義務”知識點進行考核】

　　<3> 、乙公司可否以維修費用抵銷4000元租金?說明理由。

　　【正確答案】 乙公司可以維修費用抵銷4000元租金。根據(jù)規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。本題中，租賃樓房的部分門窗自然損壞，丙企業(yè)一直未履行維修義務，乙公司自行找某裝修企業(yè)維修的費用4000元應當由出租人丙企業(yè)負擔，乙公司可以以維修費用抵銷4000元租金。(4分)

　　【該題針對“租賃合同-權利義務”知識點進行考核】

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