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　　二、投資性房地產

　　(一)投資性房地產的范圍

屬于投資性房地產的項目	不屬于投資性房地產的項目
已出租的土地使用權：是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。	自用房地產：為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業(yè)生產經營用的廠房和辦公樓，企業(yè)生產經營用的土地使用權等。
持有并準備增值后轉讓的土地使用權：是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。	作為存貨的房地產：房地產開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨。
已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。	1.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，不屬于投資性房地產。 2.對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

　　注意：

　　1.一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

　　2.通常情況下，對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決定，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產。

　　3.在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的，如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產(或無形資產、存貨)和投資性房地產。

　　(補：不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。)

　　(二)投資性房地產的核算

　　1.投資性房地產的取得

　　投資性房地產應當按照其取得時的成本進行計量。

　　(1)外購的投資性房地產

　　借：投資性房地產

　　貸：銀行存款

　　(2)企業(yè)自行建造的投資性房地產

　　其成本包括建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

　　【注】建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

　　會計分錄為：

　　借：投資性房地產

　　貸：在建工程

　　或：開發(fā)成本(針對房地產開發(fā)企業(yè))

　　2.投資性房地產的后續(xù)計量

　　投資性房地產的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。

　　注意：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　(1)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　�、侔雌�(月)對投資性房地產計提折舊或進行攤銷：

　　借：其他業(yè)務成本

　　貸：投資性房地產累計折舊(或：投資性房地產累計攤銷)

　�、谌〉玫淖饨鹗杖耄�

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務收入

　�、� 投資性房地產計提減值準備：

　　投資性房地產存在減值跡象的,還應當適用資產減值的有關規(guī)定。經減值測試后確定發(fā)生減值的,應當計提減值準備。

　　借：資產減值損失

　　貸：投資性房地產減值準備

　　注意：已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后會計期間不得轉回。

　�、芴幹猛顿Y性房地產

　　確認收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務收入

　　結轉成本：

　　借：其他業(yè)務成本

　　投資性房地產累計折舊(或：投資性房地產累計攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　(2)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　企業(yè)有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　注意：投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應當在資產負債表日的公允價值為基礎，調整其賬面價值。

　�、儋Y產負債表日按公允價值調整投資性房地產的賬面價值

　　公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：

　　借：投資性房地產——公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益

　　公允價值低于其賬面余額的差額，會計處理為：

　　借：公允價值變動損益

　　貸：投資性房地產——公允價值變動

　　②取得的租金收入，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務收入

　�、厶幹猛顿Y性房地產時：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務收入

　　借：其他業(yè)務成本

　　貸：投資性房地產——成本

　　——公允價值變動(或借記)

　　同時：

　　借：公允價值變動損益

　　貸：其他業(yè)務成本

　　或作相反分錄。

　　(3)投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

　　成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

　　已采用公允價值計量模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。