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　　投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)概述

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。

　　注意：對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　注意：按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　(3)已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　注意：一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

　　通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決定，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題14：教材例1-98】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權的一棟辦公樓出租給甲企業(yè)，租期10年。1年后，甲企業(yè)又將該辦公樓轉租給丙公司，以賺取租金差價，租期5年。

　　【解析】本例中，對于甲企業(yè)，因不擁有該棟辦公樓的產(chǎn)權，因此不屬于其投資性房地產(chǎn);對于乙企業(yè)而言，由于擁有辦公樓的產(chǎn)權且將辦公樓經(jīng)營出租，因此該辦公樓屬于乙企業(yè)投資性房地產(chǎn)。

　　2、不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

不屬于投資性房地產(chǎn)的項目	具體內容
自用房地產(chǎn)	為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權等。
作為存貨的房地產(chǎn)	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

　　注意：在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的，如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn)、存貨)和投資性房地產(chǎn)。

　　(補：不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。)

　　【例題15：單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是(　)。

　　A.企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權

　　B.企業(yè)自用的辦公樓

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

　　D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　答案：D

　　解析：為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的取得

　　投資性房地產(chǎn)應當按照其取得時的成本進行計量。

　　1.外購的投資性房地產(chǎn)

　　外購投資性房地產(chǎn)的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　外購的投資性房地產(chǎn)應當按照取得時的實際成本進行初始計量。

　　會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款

　　2.企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　其成本包括建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

　　注：建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

　　會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：在建工程

　　或：開發(fā)成本(針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))

　　(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。

　　注意：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　1、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　(1)按期(月)對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷：

　　借：其他業(yè)務成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(或：投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

　　(2)取得的租金收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務收入

　　(3) 投資性房地產(chǎn)計提減值準備：

　　投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應當適用資產(chǎn)減值的有關規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應當計提減值準備。

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

　　注意：已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后會計期間不得轉回。

　　(4)處置投資性房地產(chǎn)

　�、俅_認收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務收入

　�、诮Y轉成本：

　　借：其他業(yè)務成本

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(或：投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　【例題16:教材例1-99】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，使用成本模式進行后續(xù)計量。假設該棟辦公樓的成本為1200萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金6萬元，當年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為900萬元，此時辦公樓的賬面價值為1000萬元，以前未計提減值準備。