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　　二、投資性房地產(chǎn)的初始計量(主要考核客觀題)

　　(一)外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量(成本確定同固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn))

　　1.對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。

　　2.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款等

　　3.企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量(成本確定同自行建造固定資產(chǎn))

　　1.企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。

　　2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

　　【提示】建造過程中發(fā)生的非正常損失(自然災(zāi)害)計入當期營業(yè)外支出。

　　建造完成：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸;在建工程

　　3.企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則建造的屬于商品房屬于存貨)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當在該房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。(　　)

　　【答案】×

　　【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量(主要考核客觀題和不定項選擇題)

　　(一)企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　【提示】選用公允價值模式的條件

　　只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式(判斷題)。

　　【例題·多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有(　　)。

　　A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式

　　B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

　　C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

　　D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式

　　【答案】ABD

　　【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。

　　(二)成本模式和公允價值模式的賬務(wù)處理

　　【提示】如果投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，則計入主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本，題目會明確說明，題目未指明則計入其他業(yè)務(wù)收入或成本。

　　【相關(guān)鏈接1】企業(yè)計提的應(yīng)收款項、持有至到期投資、可供出售金融資產(chǎn)(分兩個情況)和存貨的減值，以后價值回升可以轉(zhuǎn)回，但固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)計提的減值不允許轉(zhuǎn)回。

　　【相關(guān)鏈接2】針對按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)期末將賬面價值調(diào)整到公允價值，不計提減值。

　　【例題•多選題】2009年1月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。