參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、D區(qū)分所有人對(duì)專(zhuān)有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，共用部分享有共有權(quán)。A錯(cuò)。區(qū)分所有人的共有權(quán)與房屋所有權(quán)密切相伴，不能分離，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)必然轉(zhuǎn)讓共有部分的共有權(quán)，且區(qū)分所有人不得就共有部分請(qǐng)求分割，B、C錯(cuò)。

　　2、D　甲、乙二人依約定對(duì)該樓房的專(zhuān)有部分享有單獨(dú)的所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有權(quán)。不能簡(jiǎn)單的說(shuō)成是按份共有或者共同共有關(guān)系。甲將其所有的房屋出租給丙，現(xiàn)甲欲出賣(mài)自己的房屋，根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定，丙享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　3、C參見(jiàn)《物權(quán)法》第七十六條

　　4、B參見(jiàn)《物權(quán)法》第七十六條

　　5、C建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專(zhuān)有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán)，專(zhuān)有部分所有權(quán)與一般所有權(quán)并無(wú)不同，所有人在行使專(zhuān)有部分的權(quán)利時(shí)，不得妨礙建筑物的正常使用以及其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共同利益;共有部分所有權(quán)是區(qū)分所有建筑物及附屬物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本結(jié)構(gòu)部分，以及建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來(lái)水管、貯水塔、消防設(shè)備、大門(mén)等公用部分。本案中發(fā)生爭(zhēng)議的公用走廊，屬于典型的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分，即使安裝的安全門(mén)以上部分只有乙一戶，從其權(quán)屬上看，該走廊仍屬于樓內(nèi)住戶共有，而非被告甲一方所有。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、ABC《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！�

　　2、ABD　甲、乙、丙、丁對(duì)于各自居住的房子享有獨(dú)立所有權(quán)，其客體是使用和構(gòu)造上均具有獨(dú)立性的部分，所以一層住戶肯定不對(duì)三、四層的樓板享有所有權(quán)。B對(duì)。整堵墻以及樓頂屬于甲、乙、丙、丁共同擁有的，所以墻的廣告收入四人分享，丁在樓頂建花圃必須要得到甲、乙、丙的同意，AD對(duì)。至于C于法于理無(wú)據(jù)。

　　3、AB　小區(qū)的綠地歸業(yè)主共有，物業(yè)公司擅自將其挪作他用，侵犯了業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主既可以業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟，也可以業(yè)主的名義提起訴訟。

　　4、BD　依《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，知在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。本題中，B公司規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)沒(méi)有首先滿足業(yè)主的需要，故業(yè)主可以追究B公司的違約責(zé)任。同是從立法目的考慮，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該條的規(guī)定屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定而訂立的合同應(yīng)當(dāng)屬無(wú)效合同。

　　5、BCD建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分共有權(quán)和成員權(quán)。單元樓的樓頂屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共用部分，個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人無(wú)權(quán)處分。張甲雖然是樓頂一套單元房的所有權(quán)人即區(qū)分所有權(quán)人，但是樓房房頂所有權(quán)并不歸屬于張甲一人，張甲無(wú)權(quán)獨(dú)自允許乙公司使用房頂，其行為屬于無(wú)權(quán)處分，簽訂的合同效力待定。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分，有權(quán)按照一定比例分享其產(chǎn)生的收益。所以，A項(xiàng)錯(cuò)誤，B.C.D項(xiàng)正確，合題意。

　　簡(jiǎn)答題

　　1、《物權(quán)法》第七十條對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了定義：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”，據(jù)此，建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征是：

　　(1)建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是業(yè)主。

　　(2)區(qū)分所有權(quán)是在對(duì)建筑物進(jìn)行縱向和橫向區(qū)分的基礎(chǔ)上，由業(yè)主所享有的專(zhuān)有部分的所有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利所組成的一種復(fù)合的權(quán)利。

　　(3)區(qū)分所有權(quán)的客體主要是建筑物，但也不限于建筑物，業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)的范圍已經(jīng)從建筑物拓展到整個(gè)小區(qū)。

　　2、試述在區(qū)分所有的情況下，專(zhuān)有部分要成為區(qū)分所有權(quán)的客體，應(yīng)當(dāng)具備的條件。

　　(1)必須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性。

　　(2)必須具備使用上的獨(dú)立性。

　　(3)通過(guò)登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。

　　3、試述業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理享有的權(quán)利

　　(1)自主管理權(quán)。

　　(2)自主聘任權(quán)。依《物權(quán)法》第八十一條，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　(3)解聘權(quán)�！段餀�(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定：“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。

　　(4)監(jiān)督權(quán)�！段餀�(quán)法》第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”。

　　案例分析

　　1、本案中，既然馬某等居民各自擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，就形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系。依建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，樓層頂部應(yīng)作為各區(qū)分所有權(quán)人的共用部分，由各區(qū)分所有權(quán)人共同享有所有權(quán)。對(duì)于此，即使在購(gòu)房合同中雙方約定樓層頂部歸開(kāi)發(fā)商所有，根據(jù)物權(quán)法定主義，該約定亦無(wú)效。由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)相應(yīng)的所有權(quán)，所以不能使用相鄰關(guān)系的處理原則，而其出租行為也因所有權(quán)人的拒不承認(rèn)而歸于無(wú)效。故應(yīng)當(dāng)責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止侵害，并賠償相應(yīng)損失。

　　2、《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”，據(jù)此，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，要按照開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的約定決定。本案中，業(yè)主沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商約定車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬。對(duì)于開(kāi)發(fā)商出售車(chē)庫(kù)、車(chē)位的行為，首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)該小區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況分析開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)滿足該小區(qū)業(yè)主的基本的停車(chē)需要，如果滿足了業(yè)主的基本停車(chē)需要，則開(kāi)發(fā)商的行為合法有效。如果沒(méi)有滿足業(yè)主的基本的停車(chē)需要，那么就損害了業(yè)主依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，從實(shí)現(xiàn)立法目的的角度考慮，《物權(quán)法》第七十四的規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于強(qiáng)制性的規(guī)定，依《合同法》第五十二條，違反該強(qiáng)制性規(guī)定訂立的合同，應(yīng)當(dāng)屬無(wú)效合同。