知識點三、物業(yè)服務合同

　　(一)物業(yè)服務合同的概念

　　物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會，下同)之間就物業(yè)管理服務及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利義務關系的協(xié)議。

　　(二)物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別

　　物業(yè)服務合同中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，主要差別在于：

　　(1)訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務合同的當事人是建設單位與物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)服務企業(yè)。

　　(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同又開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止。物業(yè)服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。

　　(三)物業(yè)服務合同的簽訂

　　1.物業(yè)服務合同的成立

　　物業(yè)服務合同的成立，是指合同雙方當事人就合同的主要條款達成一致，且通過采用書面的形式訂立，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

　　2.物業(yè)服務合同的生效

　　物業(yè)服務合同通常在成立時即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時生效。

　　3.簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項

　　(1)明確業(yè)主、業(yè)主委員會的權利義務。

　　(2)明確物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務。

　　(3)對違約責任的約定。

　　(4)對免責條款的約定。

　　(5)物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗。

　　物業(yè)管理服務及相關活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務合同時，要特別注意以下主要條款：

　�、夙椖�，即應逐項寫清管理服務項目。如房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，共用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等。

　�、趦热�，即各項目所包含的具體內容，越詳細越好。

　�、蹣藴剩�即各項目具體內容的管理服務質量標準。例如，垃圾清運的頻率(是一天一次，還是二天一次)，環(huán)境衛(wèi)生的清潔標準，安全防范具體標準(門衛(wèi)職責、是否設立巡邏崗)，等等。此外，還要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免采用“整潔”等用詞，因為在合同的執(zhí)行過程中很難對是否整潔做出準確判斷。

　�、苜M用，即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用。

　　(6)合同的簽訂既要實事求是，又要留有余地。

　　物業(yè)的開發(fā)建設是一個過程，有時需分期實施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)服務合同時應充分考慮這點，既要實事求是，又要留有余地。比如，對于“24小時熱水供應”的服務承諾。

　　(7)明確違約責任的界定及爭議的解決方式。

　　一般情況下，有爭議的合同應該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款要求仲裁委員會仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

　　例題：陽光家園是一個新建住宅小區(qū)，目前入住率已經(jīng)達到90%以上，按照規(guī)定程序選舉成立了業(yè)主委員會，并且簽訂了《物業(yè)服務合同》。但是物業(yè)服務企業(yè)在保潔、綠化等服務項目上仍然按照《前期物業(yè)服務合同》標準執(zhí)行，而且該標準低于《物業(yè)服務合同》標準，小區(qū)業(yè)主意見很大。

　　問題1：物業(yè)服務企業(yè)認為，《前期物業(yè)服務合同》也是針對本小區(qū)物業(yè)管理活動的約定，因此自己的管理活動并無不當之處。請問這種觀點對嗎?為什么?

　　答：不正確。物業(yè)服務合同簽訂，則意味著前期物業(yè)服務合同的終止。應該按照物業(yè)服務合同提供服務。

　　問題2：物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別有哪些?

　　答：物業(yè)服務合同中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，主要差別在于：

　　(1)訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務合同的當事人是建設單位與物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)服務企業(yè)。

　　(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同又開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止。物業(yè)服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。