四、土地增值稅（注：不是增值稅）

　　（一）概述

　　1.定義 ：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

　　2.土地增值稅的起源

　　(1)實(shí)質(zhì)：是對(duì)土地收益或地租的征稅。

　　(2)基本思想：土地增值額是一種不勞而獲的所得，不能由一人所有。

　　(3)目的：是為了鼓勵(lì)土地的改良，促進(jìn)社會(huì)利益的增長(zhǎng)。

　　3.開征土地增值稅的意義 ：

　　(1)是為了解決我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的問題。

　�、偻恋毓┙o計(jì)劃性不強(qiáng)，成片批租量過大，價(jià)格過低。

　　②房地產(chǎn)開發(fā)公司增加過多，價(jià)格上漲過猛，投資規(guī)模偏大。

　　③盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)，占用耕地過多，開發(fā)利用率低。

　�、芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善，行為不規(guī)范，“炒”風(fēng)過盛。

　　(2)開征土地增值稅的具體作用☆

　�、儆欣�于限制房地產(chǎn)的投機(jī)炒賣活動(dòng)，防止國(guó)有土地收益的流失。

　�、谟欣�于增加國(guó)家財(cái)政收入。

　�、鄯�合稅制改革的總體設(shè)想，是建立分稅制財(cái)政機(jī)制的需要。

　　（二）土地增值稅的征收制度

　　1.納稅人 ：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。

　　2.計(jì)稅依據(jù) ：是納稅人轉(zhuǎn)讓土地所取得的增值額。

　　(1)土地增值額=出售房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額

　　(2)增值額的具體扣除項(xiàng)目P264

　�、偃〉猛恋厥褂盟�支付的金額

　�、陂_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本

　　③開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

　�、芘f房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　�、荻惤�

　　3.稅率及稅額計(jì)算

　　(1)稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率P266

　　(2)計(jì)算：

　　①定義法(分級(jí)計(jì)算法)：即先求增值額，再求增值率P267

　　增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

　　增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　應(yīng)納稅額=∑(扣除項(xiàng)目金額×第n級(jí)增值百分比%×第n級(jí)稅率%) ∑為求合符號(hào)

　�、谒偎惴�(采用速算扣除率)

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

　　4.免稅

　　(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免稅。

　　(2)因國(guó)家建設(shè)需要現(xiàn)被政府征用的土地。

　　5.征收管理 ：納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓土地合同簽訂日起7日內(nèi)到土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。