3.判斷題(正確的打“√”錯誤的打“×”)

　　1)房地產(chǎn)典當(dāng)時，所有權(quán)不發(fā)生變化。( × )

　　2)房地產(chǎn)贈與是雙務(wù)行為。(× )

　　3)注冊房地產(chǎn)估價師資格的有效期是3年。( √ )

　　4.簡答題(略)

　　5.案例分析

　　案例1

　　分析：交付房屋鑰匙不完全等于交房。法律意義上的交房，應(yīng)包括占有轉(zhuǎn)移和所有權(quán)轉(zhuǎn)移。這一方面要求出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程;另一方面，完整的交房尚需履行一系列相關(guān)的法律手續(xù)，如辦理并交付房產(chǎn)證等。

　　所以，交鑰匙僅屬于事實交付房屋，但因其缺少交付房產(chǎn)證這一環(huán)節(jié)，這種交鑰匙的行為，屬于不完全交房。

　　根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，無論雙方在合同中對此有無約定，如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空呶茨茉诜课萁桓妒褂弥�日�?00日內(nèi)取得房產(chǎn)證的，除開發(fā)商和購房者有特殊約定外，開發(fā)商必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。劉女士可以據(jù)此向開發(fā)商主張違約責(zé)任。如果合同沒有約定違約金，可以按照有關(guān)金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。當(dāng)然，為避免此類糾紛產(chǎn)生，購房者最好在購房合同中對房屋交付使用的條件及違約責(zé)任作出明確約定，這樣做，購房者能更有效地保護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　分析：根據(jù)《合同法》規(guī)定：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同�！逗贤�法》第四百二十六條還規(guī)定：“居間人促成合同成立，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬�！痹诒景咐�中，買家在中介的介紹下，看中了房屋，并與賣家簽訂了轉(zhuǎn)讓合同。至此，中介(也即居間人)的居間服務(wù)已基本完成，有權(quán)收取合同約定的中介費用。但是，案例中張先生夫婦繳納的5000元是購房意向金，是產(chǎn)生在轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系中，而轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系與居間合同關(guān)系屬于兩個不同的法律關(guān)系，權(quán)利主體也不一樣。中介公司以買賣雙方?jīng)]有支付居間服務(wù)費為理由扣下這筆錢的做法，是不正確的。如果中介公司要追回中介服務(wù)費用，只能另行起訴主張自己的權(quán)利。