4.簡(jiǎn)答題(略)

　　5.案例分析

　　案例1

　　綠地屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自改變其用途和使用，若確實(shí)需要改變，應(yīng)該由全體業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)決定。該案件不涉及綠地用途的改變，而是綠地如何管理的問(wèn)題，若業(yè)主代表大會(huì)確實(shí)按照《業(yè)主大會(huì)規(guī)則》的合法程序召開(kāi)、表決的，其決定是合法有效的，物業(yè)管理公司是按照業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)操作的，則其行為是合法的。

　　案例2

　　本案例問(wèn)題的關(guān)鍵在于：住戶交納管理費(fèi)后，小區(qū)物業(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。一般的業(yè)主都認(rèn)為，只要自己交了管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的人身與財(cái)產(chǎn)安全負(fù)全部責(zé)任。實(shí)際上，這是一個(gè)錯(cuò)誤的看法。通常物業(yè)管理費(fèi)包含保安費(fèi)，但保安費(fèi)并非財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也非人身保險(xiǎn)。

　　針對(duì)此案例可從以下幾個(gè)方面考慮：

　　(1)治安管理是物業(yè)管理的基本任務(wù)之一，但是業(yè)主家中被盜不能簡(jiǎn)單理解是物業(yè)公司之過(guò)。因?yàn)橹伟补芾硪蛩爻�了與物業(yè)公司的安全防范措施有關(guān)外，還與業(yè)主自身的防范意識(shí)有關(guān)。

　　(2)若物業(yè)管轄區(qū)域治安管理隱患較多，管理公司員工責(zé)任心不強(qiáng)，當(dāng)發(fā)生業(yè)主家中被盜事件時(shí)，管理公司應(yīng)承擔(dān)較多的責(zé)任。

　　(3)若物業(yè)管理公司已采取了各種防范措施，保安員工作責(zé)任已到位，管理公司和保安員本身沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或粗心大意等行為，即使業(yè)主家中被盜，管理公司承擔(dān)的責(zé)任也較輕，或甚至可以不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

　　(4)物業(yè)管理工作主要負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所和共用設(shè)備設(shè)施的管理工作，并非包括業(yè)主家中設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)和保證業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)的絕對(duì)安全。

　　案例3

　　(1)小區(qū)門口的噪音污染本不屬于物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范疇，但由于該污染確實(shí)對(duì)小區(qū)業(yè)主的生活造成里影響，本著本業(yè)主負(fù)責(zé)人的態(tài)度，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極對(duì)該污染進(jìn)行防治、避免

　　(2)可以與商販進(jìn)行溝通，不行，與城市監(jiān)察大隊(duì)等行政管理部門取得聯(lián)系，通過(guò)政府部門干預(yù)，也可以與當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)、街道辦事處、派出所等部門聯(lián)系，取得這些部門的支持或幫助。

　　(3)業(yè)主不能因此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　案例4

　　物業(yè)管理公司是否對(duì)業(yè)主的人身傷害事故是否承擔(dān)責(zé)任，主要是看物業(yè)管理公司在事故中有沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。若物業(yè)服務(wù)合同有沒(méi)有對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容作特別約定，那么物業(yè)管理公司所負(fù)的保安義務(wù)只是維護(hù)公共秩序的防范性活動(dòng)。也就是說(shuō)，如果保安沒(méi)有發(fā)現(xiàn)張銳和人打斗并被捅死，物業(yè)管理公司不用承擔(dān)責(zé)任。但是，在本案中有一個(gè)特殊的情節(jié)，保安發(fā)現(xiàn)了打斗，卻未予制止，亦未采取其他及時(shí)、合理的措施進(jìn)行處置，事后亦未巡查。根據(jù)物業(yè)物業(yè)合同，物業(yè)在履行保安服務(wù)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。法院判定物業(yè)管理公司對(duì)張文國(guó)夫婦因張銳死亡所受損失承擔(dān)20%的補(bǔ)充賠償責(zé)任是合理合法的。

　　案例5

　　原告(業(yè)主)的財(cái)產(chǎn)損害結(jié)果的發(fā)生，被告東方物業(yè)公司具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)賠償修復(fù)責(zé)任。事件的發(fā)生雖是客觀的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見(jiàn)而由于疏忽沒(méi)有預(yù)見(jiàn)，或者未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物業(yè)公司做為專業(yè)的物業(yè)管理部門，對(duì)雨季可能危及其利益是可以預(yù)見(jiàn)的，雖然物業(yè)公司采取了一定的抗災(zāi)措施，但未盡到最大的謹(jǐn)慎和最大的努力。故物業(yè)公司不可抗力的主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，所以法院的判決是合理合法的。