案例分析題(二)

　　某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。

　　2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復?

　　問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴?

　　問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止?

　　問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由。

　　問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗?

　　案例分析題(二)答案

　　問題1

　　(1)上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限;

　　(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責。

　　問題2

　　(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當;

　　(2)該公司應勘查現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修;

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業(yè)主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況。

　　問題3

　　2005年7月31日(24時)或2005年8月1日(零時)。

　　問題4：

　　拒絕移交的理由不成立;理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其他途徑解決。(或因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料)。

　　問題5：

　　(1)乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)公用部位、公用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄，;盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作。

　　(2)自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立公用部位、公用設施設備運行維修養(yǎng)護技術檔案。

　　(3)乙物業(yè)管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關原始檔案資料。