21、某住宅小區(qū)位于本市一開發(fā)區(qū)主干道旁。開發(fā)商在樓盤尚未全部售完時就在樓宇頂部搭建廣告牌鐵架。經查，該鐵架是開發(fā)商與物業(yè)公司協商一致而做的，目的是出租廣告位收取廣告費。據此，業(yè)主認為開發(fā)商和物業(yè)公司的行為侵犯了業(yè)主的權益，遂起訴至法院，要求開發(fā)商和物業(yè)公司停侵權、返還不當得利。

　　根據本案，請回答：

　　(1)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位經營的，應當_____。

　　A、征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意

　　B、征得規(guī)劃管理部門的批準

　　C、按照規(guī)定辦理有關手續(xù)

　　D、所得收益按照業(yè)主大會的決定使用

　　(2)開發(fā)商辨稱，其對沒有售出房屋擁有產權，是當然業(yè)主。而物業(yè)公司是物業(yè)的管理者。因此他們有權代表業(yè)主處理共用部位。_____

　　A、正確 　　 B、不正確

　　(3)本案中，侵犯業(yè)主合法權益的主體是______。

　　A、開發(fā)商 　　 B、業(yè)主

　　C、廣告公司 　 D、物業(yè)管理公司

　　(4)本案的解決辦法是______。

　　A、物業(yè)服務公司扣除必要的管理成本

　　B、開發(fā)商和業(yè)主協商一致

　　C、相關業(yè)主按產權比例分配廣告收益

　　D、把屬于業(yè)主的那部分收益返還給業(yè)主

　　22、業(yè)主王某未按小區(qū)規(guī)劃的要求，擅自在陽臺外墻上打孔安裝空調。物業(yè)公司認為，王某的行為影響了外立面的統(tǒng)一和美觀。對此，物業(yè)公司的裝修巡視員暫扣裝修工人的工具和證件予以制止。但業(yè)主堅持要工程隊開工，說在自己家的外墻上安裝空調，別人管不著。

　　請根據本案回答：

　　(1)業(yè)主損壞外墻，破壞外貌，屬損害公共利益的行為。房地產管理部門可以作出______的處罰。

　　A、責令限期改正　　　 B、恢復原狀

　　C、賠償損失　　　　　 D、可處1千元以上1萬元以下的罰款

　　(2)業(yè)主的外墻屬于_____。

　　A、專有部分 B、部分公用部分

　　C、部分共用部分 D、全體共用部分

　　(3)物業(yè)裝修巡視員的職責是______。

　　A、巡視、檢查、記錄

　　B、發(fā)現違規(guī)現象24小時內立即報告

　　C、開出罰款通知單

　　D、暫扣裝修工人的工具和證件

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)應當怎樣加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督_____。

　　A、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導

　　B、加強住宅裝修前的管理

　　C、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

　　D、加強知法、守法和履約意識

　　23、一小區(qū)物業(yè)公司的服務質量太差，引起業(yè)主強烈不滿，遂決定另行選聘物業(yè)公司。小區(qū)內有兩種意見：一種認為，應召開業(yè)主大會討論決定;另一種認為，無需開業(yè)主大會，業(yè)主委員會有權決定選聘物業(yè)公司的事宜。

　　分析兩種意見，回答下列問題：

　　(1)業(yè)主委員會是行使執(zhí)行和決策的機構______。

　　A、正確 B、不正確

　　(2)業(yè)主大會，應當至少有物業(yè)管理區(qū)域內具有投票權的______業(yè)主參加有效。

　　A、全體業(yè)主 B、全體業(yè)主的2/3

　　C、有1/2以上 D、有2/3業(yè)主

　　(3)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)必須經_____。

　　A、業(yè)主大會全體通過

　　B、全體業(yè)主所持投票權1/2以上通過

　　C、全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

　　D、業(yè)委會委員2/3以上通過

　　(4)業(yè)主委員會應當履行______職責。

　　A、召集業(yè)主大會會議

　　B、了解業(yè)主，使用人意見和建議

　　C、監(jiān)督業(yè)主公約的實施

　　D、決定專項維修基金的使用和統(tǒng)籌方案

　　24、景天物業(yè)小區(qū)共有3000套商品住宅，歸不同業(yè)主所有。近來小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件，根據業(yè)主大會的議事規(guī)則，在業(yè)主委員會的召集下召開了業(yè)主大會。有的業(yè)主提議增加巡邏人員，有的業(yè)主提議“炒掉”物業(yè)公司，有投票權的業(yè)主1000戶到了現場，800戶業(yè)主向大會提交了書面意見。

　　分析問題，請回答：：

　　(1)此次業(yè)主大會會議的召開是否有效。______

　　A、無效 　　　 B、有效

　　(2)如果擬“炒掉”物業(yè)服務公司，需要______以上具有投票權的業(yè)主同意。

　　A、2000 B、1200 C、900　　 D、1500

　　(3)如果要作出增加巡邏人員的決定，需要______以上具有投票權的業(yè)主同意。

　　A、1500 B、500 C、900 　　 D、1200

　　(4)如果物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的約定，對于小區(qū)內發(fā)生多起盜竊實踐，______依法承擔相應的法律責任。

　　A、應該　　　　　　　 B、不應該

　　25、 據報載，某住宅小區(qū)內部分樓宇已對外銷售，有部分居民入住，物業(yè)管理由開發(fā)商臨時托管。整個小區(qū)有臨時圍墻，但有許多出口，小區(qū)內無照明路燈，保安臨時聘用幾名人員，夜間隨意走幾遍。因此小區(qū)治安情況極差，入住居民意見很大。試根據《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》精神提出整改意見。

　　26、某住宅小區(qū)系公有住房，某些住在六樓頂層的居民在前幾年房改時已經成為各自居住房屋的產權人，經多年居住，目前房頂多處漏水，他們提出與其他樓層住戶共同修繕該樓頂，可其他樓層住戶以沒有直接使用樓頂等理由不予同意，請問如何進行解決。

　　27、周先生購買某住宅小區(qū)多層商品房一套，建筑面積共80M2，在辦理入住手續(xù)時，該住宅小區(qū)的物業(yè)公司向其收取下列費用，共計人民幣7877.5元。其中

　�、偃霊羰掷m(xù)費2.5元

　�、谛∷�表裝置費35元

　�、勖簹夂碗娫挻�辦費300元

　　④裝修押金1500元

　�、菀淮涡灾Ц独�圾清運費120元

　　⑥物業(yè)管理費：

　　按該住宅小區(qū)所在地段多層基準價0.50元/M2，月收取即0.50元/M2，預收三年，故收�。涸隆�80M2×36個月=1440元

　�、呶飿I(yè)維修基金：

　　按出售價×2%一次性收取

　　即2800元/M2×2%×80M2=4480元

　　周先生認為，物業(yè)公司“亂斬”，因而不肯付費并直接投訴主管部門。

　　請分析：該物業(yè)公司收費是否規(guī)范?如不規(guī)范，具體表現在哪些方面?對該物業(yè)公司應如何處理?

　　28、1998年末，本市某公有住宅小區(qū)公有住宅5萬多平方米，出售率已達60%左右，共有400多戶居民購買了公有住宅。部分業(yè)主牽頭，分頭通知所有購買業(yè)主于某天在某地點召開第一次業(yè)主大會。屆時，共有300多名業(yè)主到了會議場地。由于會場人多，吵吵嚷嚷。會議開始，主持會議召集人說，今天選舉業(yè)主委員會，并讀了一份候選人名單，介紹這些侯選人政治面貌、年齡、原職務等。頓時，會場秩序大亂。有人說，我們不認識這些候選人，也有人說，今天會議不民主，誰召開的?------最后，會議不了了之。

　　結合本案例的行為，根據《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的精神，試述該小區(qū)應如何規(guī)范召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會以成立業(yè)主委員會?