參考答案

　　一、單項選擇題(每小題只有一個正確答案，每題1分，共20分。)

　　1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB

　　評分標準：每小題1分，答錯或多選均為0分。

　　二、多項選擇題(每小題2分，共20分)(在每小題的備選答案中選出二至五個正確答案，多選、少選、錯選該小題無分)

　　1、CD 2、ABC 3、AC 4、ABDE 5、ABCD

　　6、ABCDE 7、ADE 8、ACD 9、BDE 10、ABC

　　評分標準：在每小題的備選答案中選出二至五個正確答案，全部選對得2分，多選、少選、錯選該小題均為0分.

　　三、簡答題(本大題共5小題，每小題8分，共40分)

　　1、答：房地產市場的特性有：

　　(1)房地產市場供給特點：短期缺乏彈性、具有非同質性、供給主體間競爭不充分、不廣泛。

　　(2)房地產市場需求特點：具有廣泛性、多樣性且購置成本大，需要融資。

　　(3)市場交易特點：交易時間長、費用高、需要專業(yè)人士的服務。

　　(4)市場價格特點：位置決定價格、價格總體呈向上波動趨勢、價格易受交易主體個別因素的影響。

　　評分標準：答對一條得2分，全對的8分。

　　2、答：房地產開發(fā)主要有四個程序：

　　(1)投資機會選擇與決策分析階段：包括投資機會分析、項目建議書、可行性研究、項目立項等主要環(huán)節(jié)。

　　(2)前期準備階段：包括獲得土地使用權、確定規(guī)劃設計方案并獲得“兩證一書”、項目招投標、開工申請與審批、拆遷、平整場地等、

　　(3)建設階段：包括施工的質量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工驗收等。

　　(4)租售階段：包括項目投產、租售、后評價等環(huán)節(jié)。

　　評分標準：答對一條得2分，全對的8分。

　　3、答： 目的：為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的產品。(2分)

　　原則：以威力啊潛在使用者的功能需求特征為導向，站在使用者的立場上精打細算，體現以人為本和對人的關懷。 (3分)

　　方法：一是明確目標使用者群體;而是把握目標使用者的需求特征、消費偏好和可支配能力;三是針對目標使用者群體進行設計。 (3分)

　　評分標準：如上。

　　4、答：敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的重要性指標，并分析測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。(4分)

　　步驟：(1)確定用于敏感性分析的經濟評價指標。

　　(2)確定不確定性因素可能的變動范圍。

　　(3)計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值。

　　(4)通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。(共4條，每條1分)

　　5、答：資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、社會集資、利用外資、預售款等。答出幾個主要來源，相應展開即可。

　　四、計算題(20分)

　　某人準備購買套價格為15萬元的住宅，首期付款為25%直接支付，其余申請抵押貸款，期限為8年，利率 為15%，按月等額償還，問月還款額是多少?如果該人40%月收入可用于住房消費，該人月收入應為多少?若抵押貸款寬限兩年，(還息不還本，)剩余6年內按月等[額償還，則月還款額是多少?月收入應為多少?

　　答案：(1)貸款數額P= 15×(1-25%)=112500元， (3分)

　　i=15%/12=1.25%, (2分)

　　n=12×8=96月 (1分)

　　n,=12×6=72月 (1分)

　　(2) 月還款額為:

　　A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1] (4分)

　　=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元

　　該人月收入為2018.86/40%=5047.15元 (2分)

　　(3) 前兩年不償還本金,也就是P值仍為112500元,要6年償還,則

　　A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1] (2分)

　　=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元 (2分)

　　該人月收入為2378.81/40%=5947.04元 (3分)

　　評分標準：要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點兩面位。