名詞解釋：

　　1、房地產可行性研究：即在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。

　　2、盈虧平衡分析：又稱量本利分析，是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數關系，從而找出產銷量和項目盈虧關系的一種分析方法。

　　3、敏感性：又稱敏感度分析，就算通過測定一個或多個不確定性因素的變化所導致的項目經濟效果評價指標的變化幅度，了解項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對于項目預期目標的敏感度，根據因素的敏感程度大小制定相應的對策，使項目達到預期目標。

　　4、概率分析：又稱風險分析，是運用概率理論研究不確定性因素的變動對項目經濟效果指標影響的一種定量分析方法。通過概率分析可以了解項目風險產生的概率大小，進而評估項目風險的期望損失。

　　問答題：

　　1、房地產可行性研究的目的是什么?

　　答：旨在使決策科學化、程序化，提高決策的可性，并為項目的實施控制提供依據或參考。

　　2、房地產可行性研究的作用是什么?

　　答：是投資決策的重要依據;是項目審批的依據;是項目資金籌措的依據;是編制設計任務書的依據;是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據

　　3、房地產可行性研究的步驟是什么?

　　答：組織準備;資料收集及市場調查;開發(fā)方案的設計和評價、選擇;詳細研究;編寫研究報告書

　　4、敏感性分析的步驟是什么?

　　答：1)選擇要分析的不確定性因素;2)選定分析所用的評價指標;3)計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況;4)判定敏感性因素;5)提出控制敏感性因素的建議

　　5、房地產項目風險分析方法有哪些?

　　答：有盈虧平衡分析;項目安全率;敏感性分析;概率分析

　　計算題：

　　1、某人向銀行借入10萬元貸款，年利率為8%，期限為5年，到期一次還本付息。求他5年后應向銀行歸還多少元?

　　答：F=10(1+8%)5=14.7(萬元)

　　2、某人在2011年花20萬元購買某項資產，該資產在2012年和2013年，每年給投資者帶來10.5萬元的回報，請問在市場收益為10%的條件下，該項投資是否合算?

　　答：2012年的10.5萬元相當于現在的10.5/(1+10%)=9.55萬元

　　2013年的10.5萬元相當于現在的10.5/(1+10%)^2=8.68萬元

　　該項投資的凈現值為9.55+8.68-20=-1.77萬元 不合算