自學(xué)考試《資產(chǎn)評估》章節(jié)試題及答案：第4章

　　房地產(chǎn)評估

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為3000元/m2，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價(jià)格最接近于()。

　　A.2900元/m2

　　B.3223元/m2

　　C.3322元/m2

　　D.4000元/m2

　　2.如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬元，其中建筑物價(jià)格3000萬元，地價(jià)2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于()。

　　A.9% B.12.5% C.7.5% D.5%

　　3.某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了A、B、C三個(gè)參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個(gè)評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個(gè)參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于()。

　　A.140萬元 B.157.5萬元 C.141.4萬元 D.148.5萬元

　　4.某評估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10棟，賬面原值500萬元;設(shè)備100臺，賬面原值1000萬元。評估中對3棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置成本為180萬元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元;同時(shí)選擇10臺具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評估，其重置成本為150萬元，而該10臺設(shè)備的賬面原值為120萬元;則該企業(yè)被評估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于()。

　　A.1736.85萬元 B.1795.45萬元 C.1818.36萬元 D.2100萬元

　　5.被評估建筑物賬面價(jià)值80萬元，1995年建成，要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于()。

　　A.86萬元 B.87萬元 C.90萬元 D.85萬元

　　6.某在建項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000平方米，總預(yù)算為3000000元，評估時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)工程造價(jià)構(gòu)成表得知，在混合結(jié)構(gòu)的建筑項(xiàng)目中，其中基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個(gè)建筑工程的比重分別是15%、60%和25%。該在建工程在評估時(shí)點(diǎn)的完工程度是()。

　　A.75% B.30% C.45% D.65%

　　7.某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1200元，建筑物的年純收益為()。

　　A.8600元 B.8800元 C.9000元 D.12000元

　　8.有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為()。

　　A.1000元/平方米 B.1500元/平方米 C.2100元/平方米 D.2800元/平方米

　　9.有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價(jià)值最接近于()。

　　A.128萬元 B.141萬元 C.149萬元 D.150萬元

　　10.有一宗房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計(jì)為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價(jià)值最近近于()。

　　A.700萬元 B.800萬元 C.1000萬元 D.1100萬元

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.我國的城市地產(chǎn)市場分為一級市場和二級市場，與一級市場相對應(yīng)的價(jià)格包括()。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)

　　B.標(biāo)定地價(jià)

　　C.土地使用權(quán)出讓底價(jià)

　　D.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格

　　E.抵押價(jià)格

　　2.引起建筑物功能性貶值的因素主要有()。

　　A.政策變化

　　B.建筑物使用強(qiáng)度不夠

　　C.建筑物用途不合理

　　D.建筑物設(shè)計(jì)不合理

　　E.周圍環(huán)境發(fā)生變化

　　3.地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)，它可能出現(xiàn)的貶值損失主要有()。

　　A.“功效損失”

　　B.有形損耗

　　C.超額運(yùn)營損失

　　D.經(jīng)濟(jì)性貶值

　　E.超額投資損失

　　4.應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評估宗地地價(jià)必須具備的條件包括()。

　　A.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)

　　B.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)

　　C.宗地容積率

　　D.宗地的開發(fā)成本

　　E.宗地的開發(fā)程度

　　5.對于樓面地價(jià)與土地單價(jià)之間的關(guān)系，下列說法中正確的是()。

　　A.樓面地價(jià)一定大于土地單價(jià)

　　B.樓面地價(jià)一定小于土地單價(jià)

　　C.樓面地價(jià)可以等于土地單價(jià)

　　D.樓面地價(jià)可以小于土地單價(jià)

　　E.樓面地價(jià)可以大于土地單價(jià)

　　6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括()。

　　A.房地產(chǎn)價(jià)格政策

　　B.城市發(fā)展戰(zhàn)略

　　C.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　D.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r

　　E.物價(jià)水平

　　7.土地的價(jià)格()。

　　A.是地租的資本化

　　B.是由土地的生產(chǎn)成本決定的

　　C.具有個(gè)別性

　　D.是土地權(quán)益價(jià)格

　　E.是由土地的效用決定的

　　8.假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以()為計(jì)算基礎(chǔ)的。

　　A.專業(yè)費(fèi)用

　　B.投資利息

　　C.地價(jià)

　　D.建筑費(fèi)用

　　E.稅費(fèi)

　　9.房地分估主要是針對()進(jìn)行的。

　　A.地用性質(zhì)不合理的房地產(chǎn)

　　B.新開發(fā)的房地產(chǎn)