自學(xué)考試《資產(chǎn)評估》章節(jié)試題及答案：第4章

　　房地產(chǎn)評估

　　一、單項選擇題

　　1.某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于()。

　　A.2900元/m2

　　B.3223元/m2

　　C.3322元/m2

　　D.4000元/m2

　　2.如果某房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于()。

　　A.9% B.12.5% C.7.5% D.5%

　　3.某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于()。

　　A.140萬元 B.157.5萬元 C.141.4萬元 D.148.5萬元

　　4.某評估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10棟，賬面原值500萬元;設(shè)備100臺，賬面原值1000萬元。評估中對3棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置成本為180萬元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元;同時選擇10臺具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評估，其重置成本為150萬元，而該10臺設(shè)備的賬面原值為120萬元;則該企業(yè)被評估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于()。

　　A.1736.85萬元 B.1795.45萬元 C.1818.36萬元 D.2100萬元

　　5.被評估建筑物賬面價值80萬元，1995年建成，要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于()。

　　A.86萬元 B.87萬元 C.90萬元 D.85萬元

　　6.某在建項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000平方米，總預(yù)算為3000000元，評估時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)工程造價構(gòu)成表得知，在混合結(jié)構(gòu)的建筑項目中，其中基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個建筑工程的比重分別是15%、60%和25%。該在建工程在評估時點的完工程度是()。

　　A.75% B.30% C.45% D.65%

　　7.某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為()。

　　A.8600元 B.8800元 C.9000元 D.12000元

　　8.有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為()。

　　A.1000元/平方米 B.1500元/平方米 C.2100元/平方米 D.2800元/平方米

　　9.有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于()。

　　A.128萬元 B.141萬元 C.149萬元 D.150萬元

　　10.有一宗房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于()。

　　A.700萬元 B.800萬元 C.1000萬元 D.1100萬元

　　二、多項選擇題

　　1.我國的城市地產(chǎn)市場分為一級市場和二級市場，與一級市場相對應(yīng)的價格包括()。

　　A.基準(zhǔn)地價

　　B.標(biāo)定地價

　　C.土地使用權(quán)出讓底價

　　D.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格

　　E.抵押價格

　　2.引起建筑物功能性貶值的因素主要有()。

　　A.政策變化

　　B.建筑物使用強(qiáng)度不夠

　　C.建筑物用途不合理

　　D.建筑物設(shè)計不合理

　　E.周圍環(huán)境發(fā)生變化

　　3.地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)，它可能出現(xiàn)的貶值損失主要有()。

　　A.“功效損失”

　　B.有形損耗

　　C.超額運營損失

　　D.經(jīng)濟(jì)性貶值

　　E.超額投資損失

　　4.應(yīng)用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法評估宗地地價必須具備的條件包括()。

　　A.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價

　　B.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)

　　C.宗地容積率

　　D.宗地的開發(fā)成本

　　E.宗地的開發(fā)程度

　　5.對于樓面地價與土地單價之間的關(guān)系，下列說法中正確的是()。

　　A.樓面地價一定大于土地單價

　　B.樓面地價一定小于土地單價

　　C.樓面地價可以等于土地單價

　　D.樓面地價可以小于土地單價

　　E.樓面地價可以大于土地單價

　　6.影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括()。

　　A.房地產(chǎn)價格政策

　　B.城市發(fā)展戰(zhàn)略

　　C.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　D.社會發(fā)展?fàn)顩r

　　E.物價水平

　　7.土地的價格()。

　　A.是地租的資本化

　　B.是由土地的生產(chǎn)成本決定的

　　C.具有個別性

　　D.是土地權(quán)益價格

　　E.是由土地的效用決定的

　　8.假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以()為計算基礎(chǔ)的。

　　A.專業(yè)費用

　　B.投資利息

　　C.地價

　　D.建筑費用

　　E.稅費

　　9.房地分估主要是針對()進(jìn)行的。

　　A.地用性質(zhì)不合理的房地產(chǎn)

　　B.新開發(fā)的房地產(chǎn)