投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

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　　企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌�資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　(一)轉(zhuǎn)換日的確定

　　轉(zhuǎn)換類型 轉(zhuǎn)換日

　　投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用 房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期

　　作為存貨或自用的房地產(chǎn)改為出租 租賃期開(kāi)始日

　　自用土地使用權(quán)改用于資本增值 自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期

　　【提示】轉(zhuǎn)換日的確定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結(jié)合起來(lái)理解。

　　(二)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

　　1.轉(zhuǎn)換原則

　　2.具體處理

　　(1)成本模式下的轉(zhuǎn)換：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益

　　投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

　　非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn) ①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) ②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)：

　　累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　固定資產(chǎn)：(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備 貨：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(存貨賬面余額)

　　貸：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　(2)公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額的處理是關(guān)鍵

　　投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))(公允價(jià)值)

　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本

　　—公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記)

　　非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)—成本”科目。

　�、俟�允價(jià)值小于原賬面價(jià)值 ②公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值【★2010、2009年單選題】

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本 借：投資性房地產(chǎn)—成本

　　累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷) 累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備(存貨跌價(jià)準(zhǔn)備) 固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備(存貨跌價(jià)準(zhǔn)備)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品)

　　貸：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品) 資本公積—其他資本公積

　　◆處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”或“資本公積”的差額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

　　【例題6•單選題】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，影響的報(bào)表項(xiàng)目是(　　)。

　　A.資本公積

　　B.營(yíng)業(yè)外收入

　　C.其他業(yè)務(wù)收入

　　D.公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　【答案】A

　　(三)投資性房地產(chǎn)的處置

　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

　　處理要點(diǎn) 1.處置的收入和成本分別通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來(lái)核算;

　　2.轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的差額，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目;

　　3.持有過(guò)程中產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)額，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

　　成本模式下 公允價(jià)值模式下

　�、俳瑁恒y行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　�、诮瑁浩渌麡I(yè)務(wù)成本

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn) ①借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　�、诮瑁浩渌麡I(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本

　　—公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)

　　③將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)出

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本(或做相反分錄)

　�、軐⑥D(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額轉(zhuǎn)出

　　借：資本公積—其他資本公積

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　【提示】轉(zhuǎn)換日計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益的金額在第三筆分錄中轉(zhuǎn)出。

　　【例題7•單選題】岳華公司20×8年1月1日外購(gòu)一幢建筑物，含稅購(gòu)買價(jià)400萬(wàn)元，該建筑用于出租，年租金30萬(wàn)元，每年年初收取。該公司采用公允價(jià)值模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×8年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為420萬(wàn)元，20×9年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為410萬(wàn)元，2×10年1月1日岳華公司出售該建筑物，售價(jià)410萬(wàn)元，處置時(shí)影響損益的金額合計(jì)是(　　)萬(wàn)元。

　　A.0

　　B.10

　　C.20

　　D.30

　　【答案】A

　　【解析】處置時(shí)影響損益的金額合計(jì)=其他業(yè)務(wù)收入410-其他業(yè)務(wù)成本(410-10)-公允價(jià)值變動(dòng)損益10=0。

　　【拓展】在涉及投資性房地產(chǎn)處置的客觀題中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“處置時(shí)對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響”或“某年該事項(xiàng)的處理對(duì)當(dāng)期損益的影響”等不同的問(wèn)題。做類似題目時(shí)，應(yīng)把握以下原則：首先，應(yīng)明確時(shí)間要點(diǎn)，是“處置時(shí)”、“整個(gè)年度的處理”還是“該項(xiàng)投資的整個(gè)處理過(guò)程”;其次，應(yīng)明確題目問(wèn)的是對(duì)什么要素的影響，是對(duì)“營(yíng)業(yè)收入”的影響，還是對(duì)“當(dāng)期損益”的影響，前者只考慮主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入科目金額的變動(dòng)，而后者則要看所有相關(guān)損益類科目金額的變動(dòng)。