第4章 投資性房地產(chǎn)

　　一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征和范圍

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　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

　　項(xiàng)目 內(nèi)容

　　1.已出租的建筑物

　　◆特點(diǎn)：(1)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租;(2)企業(yè)對(duì)該建筑物擁有產(chǎn)權(quán);(3)已經(jīng)出租(已經(jīng)簽訂了租賃協(xié)議，通常從租賃期開始日起)。

　　屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目【★ 2.已出租的土地使用權(quán)

　　2009年多選題】 ◆特點(diǎn)：(1)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得;(2)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租。

　　3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地)

　　【提示】已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿.暫時(shí)空置但繼續(xù)用干出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

　　【鏈接】母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司租出的房地產(chǎn)，確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。但在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。

　　1.自用房地產(chǎn)(生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用)

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 ◆企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，屬于間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用的性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房)

　　◆舉例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有以備增值后出售的房屋、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)。

　　3.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的建筑物或土地使用權(quán)

　　4.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物

　　5.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地

　　6.計(jì)劃用于出租但尚未出租(或待出租)的土地使用權(quán)、建筑物

　　部分用于賺取租金或資本增值、部分自用的房地產(chǎn)

　　用于賺取租金或資本增值的部分能單獨(dú)計(jì)量和出售的，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　需要根據(jù)具體 出租且提供輔助服務(wù)的建筑物 提供服務(wù)(如安保、日常維護(hù)等)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，按投資性房地產(chǎn)核算(如提供保安、維護(hù)的辦公樓);重大的，應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，確認(rèn)為自用房地產(chǎn)(如自行經(jīng)營(yíng)的酒店客房)。

　　情況判斷的項(xiàng) 　 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的，不屬于投資性房地產(chǎn);

　　目 旅館飯店 若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，日出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　外購或自行建造房地產(chǎn)【★2010年判斷題】 外購或建造活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值時(shí)，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);

　　自用一段時(shí)間后改為出租或用于資本增值的，先確認(rèn)為同定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)等，自租賃期開始日或用于資本增值之日，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【提示】投資性房地產(chǎn)的范圍是學(xué)好這一章的前提，考生應(yīng)予以關(guān)注。

　　【例題1•多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　　)。

　　A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

　　B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫字樓

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

　　D.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　【答案】BD

　　【解析】選項(xiàng)A，屬于自用房地產(chǎn);選項(xiàng)C，屬于作為存貨的房地產(chǎn)，均不符合投資房地產(chǎn)的定義。