第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。

　　3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。

　　4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。

　　【說明】

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式如下：

　　A、(固、無、存)成本模式→(投資性房地產(chǎn))成本模式

　　固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨(成本計量)→投資性房地產(chǎn)(成本計量)，在相互轉(zhuǎn)換時均按賬面余額進行結(jié)轉(zhuǎn)，不會產(chǎn)生相關(guān)的差異，只需注意會計科目的使用;固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)、存貨)→投資性房地產(chǎn)(成本)，累計折舊(累計攤銷)→投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)，固定資產(chǎn)減值準備(無形資產(chǎn)減值準備、沒有存貨跌價準備)→投資性房地產(chǎn)減值準備，這些對應(yīng)科目相互全額結(jié)轉(zhuǎn)即可。

　　B、(固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨)(成本模式→投資性房地產(chǎn))公允價值模式

　　重點掌握差異是如何處理的(采用謹慎性原則，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的借記“公允價值變動損益”;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的貸記“資本公積——其他資本公積”);

　　C、投資性房地產(chǎn)(公允價值計量)→固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨(成本計量)，

　　成本的計量基礎(chǔ)為轉(zhuǎn)換日的公允價值，重點掌握投資性房地產(chǎn)的歷史公允價值與轉(zhuǎn)化日的公允價值的差異計入公允價值變動損益，與正常的投資性房地產(chǎn)(公允價值計量)公允價值變動處理是一致的。(這里的差異是新老公允價值的差)

　　注意區(qū)分“投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更”和“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”含義的不同。前者是計量方法的變更，標的的性質(zhì)仍然是投資性房地產(chǎn);后者是由于房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，而使標的的性質(zhì)由固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)、存貨)變成投資性房地產(chǎn)，或者發(fā)生反向變動。前者只能由成本模式向公允價值模式變更，不能由公允價值模式變更為成本模式，轉(zhuǎn)換是單向、不可逆的;后者既可以由固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨(成本模式)變更成投資性房地產(chǎn)的成本模式(公允價值模式)，也可以由投資性房地產(chǎn)的成本模式(公允價值模式)變更成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨(成本模式)，轉(zhuǎn)換是雙向、可逆的。

　　二、投資性房地產(chǎn)的處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。

　　【說明】處置投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益(資本公積)的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益(其他業(yè)務(wù)收入);以前形成的公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。要聯(lián)系長期股權(quán)投資、交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)處置時的相關(guān)賬務(wù)處理。

　　處置投資性房地產(chǎn)與處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理不同，處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的去向是計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出，處置投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的副業(yè)，通過其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本進行核算。但出租房地產(chǎn)與出租固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的會計處理是一致的，取得的租金收入計入其他業(yè)務(wù)收入，計提的折舊或攤銷計入其他業(yè)務(wù)支出。

　　教材【例5-14】掌握

　　投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量和采用公允價值模式計量在不同情況下的比較