第二節(jié)　投資性房地產的后續(xù)計量

　　企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或進行攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理。

　　【說明】投資性房地產的折舊或攤銷與固定資產或無形資產的相關規(guī)定一樣。即：當期增加的投資性房地產(建筑物)當期不提折舊，當期減少的投資性房地產(建筑物)當期照提折舊，當期增加的投資性房地產(土地使用權)當期即開始攤銷，當期減少的投資性房地產(土地使用權)當期停止攤銷。與已出租的固定資產和無形資產的處理方法一樣,即均屬于企業(yè)的副業(yè)，取得的收入計入其他業(yè)務收入，相關的折舊、攤銷、費用計入其他業(yè)務成本，相關的稅費計入營業(yè)稅金及附加。

　　二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　(一)采用公允價值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　1、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

　　2、企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　(二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

　　企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)，不需要計提減值準備。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

　　【說明】以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產不需要計提減值準備，應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

　　教材例題【例5-5】甲企業(yè)為從事房地產經營開發(fā)的企業(yè)。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為90 000 000元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續(xù)計量。20×7年12月31日，該寫字樓的公允價值為92 000 000元。20×8年12月31日，該寫字樓的公允價值為93 000 000元。甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　(1)20×7年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租

　　借：投資性房地產——××寫字樓(成本) 90 000 000

　　貸：開發(fā)產品 90 000 000

　　[說明]掌握開發(fā)產品結轉投資房地產的時點。只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產確認為投資性房地產。如果租賃協(xié)議約定竣工后半年才開始起租或招租，則該項房地產應當先作為固定資產、開發(fā)產品加以確認，直至租賃期開始日，才能從固定資產、存貨轉換為投資性房地產。

　　(2)20×7年12月31日，以公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

　　借：投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動) 2 000 000

　　貸：公允價值變動損益 2 000 000

　　[解析]企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。

　　(3)20×8年12月31日，公允價值又發(fā)生變動

　　借：投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動) 1 000 000

　　貸：公允價值變動損益 1 000 000

　　[說明]掌握投資性房地產的租金收入是計入其他業(yè)務收入。讓渡固定資產、無形資產使用權的收入也計入其他業(yè)務收入。

　　三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。(即追溯調整法)

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。