2019造價(jià)工程師《計(jì)價(jià)控制》章節(jié)講義：第一章第四節(jié)

第四節(jié)　工程建設(shè)其他費(fèi)用的構(gòu)成和計(jì)算

　　一、建設(shè)用地費(fèi)

　　(一)建設(shè)用地取得的基本方式

　　1.通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)

　　(1)土地使用權(quán)出讓的最高年限

　　◆ 居住用地70年

　　◆ 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

　　◆ 其他(工業(yè)、教育、科技等)都是50年

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　　(2)土地使用權(quán)出讓方式

　　◆ 競(jìng)爭(zhēng)性：招標(biāo)、拍賣、掛牌。①工業(yè)、商業(yè)、商品住宅等;②同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者，也應(yīng)采用此方式。

　　◆ 協(xié)議出讓：出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

　　2.通過劃撥方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)

　　可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的情況：

　　(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

　　(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

　　(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;

　　(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　除另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　(二)建設(shè)用地取得的費(fèi)用

　　1.征地補(bǔ)償費(fèi)用(農(nóng)村集體土地：地、物、人)

　　◆有三種情況不能收取菜地開發(fā)基金：

　�、僖荒曛环N一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的;

　�、谡饔蒙形撮_發(fā)的規(guī)劃菜地;

　�、墼谑卟水a(chǎn)銷放開后，能夠滿足供應(yīng)，不再需要開發(fā)新菜地的城市。

　　2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用(城市規(guī)劃區(qū))

　　3.出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金

　　出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合其他因素制定。在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，政府對(duì)地價(jià)不作統(tǒng)一規(guī)定，但應(yīng)堅(jiān)持以下原則：

　　(1)地價(jià)對(duì)目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響。

　　(2)地價(jià)與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。

　　(3)地價(jià)要考慮已投入的土地開發(fā)費(fèi)用、土地市場(chǎng)供求關(guān)系、土地用途和使用年限等。

　　【2017年·多選】下列建設(shè)用地取得費(fèi)用中，屬于征地補(bǔ)償費(fèi)的有(　)。

　　A.土地補(bǔ)償費(fèi)

　　B.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　C.搬遷補(bǔ)助費(fèi)

　　D.土地管理費(fèi)

　　E.土地轉(zhuǎn)讓金

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地取得的費(fèi)用。征地補(bǔ)償費(fèi)包括：(1)土地補(bǔ)償費(fèi);(2)青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi);(3)安置補(bǔ)助費(fèi);(4)新菜地開發(fā)建設(shè)基金;(5)耕地占用稅;(6)土地管理費(fèi)。參見教材P24。

　　【2016年·單選】下列與建設(shè)用地有關(guān)的費(fèi)用中，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的是(　)。

　　A.土地補(bǔ)償費(fèi)

　　B.青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　D.新菜地開發(fā)建設(shè)基金

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地取得的費(fèi)用。土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失的一種補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。參見教材P24。

　　【2015年·多選】關(guān)于建設(shè)用地取得及費(fèi)用，下列說法中正確的有(　)。

　　A.通過出讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議

　　B.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)出讓最長(zhǎng)年限為40年

　　C.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制不再符合劃撥用地目錄，應(yīng)實(shí)行有償使用

　　D.通過市場(chǎng)機(jī)制獲得的土地使用權(quán)，不再承擔(dān)征地補(bǔ)償費(fèi)或拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　E.搬拆補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地取得的基本方式。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最長(zhǎng)年限為50年;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征地補(bǔ)償費(fèi)用或?qū)υ�用地單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用;若通過市場(chǎng)機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費(fèi)用，還須向土地所有者支付有償使用費(fèi)，即土地出讓金。參見教材P23。

　　【2014年·單選】關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)用，下列表述中正確的是(　)。

　　A.地上附著物補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)協(xié)調(diào)征地方案前地上附著物的實(shí)際情況確定

　　B.土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍

　　C.征用未開發(fā)的規(guī)劃菜地按一年只種一茬的標(biāo)準(zhǔn)繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

　　D.征收耕地占用稅時(shí)，對(duì)于占用前三年曾用于種植農(nóng)作物的土地不得視為耕地

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地取得的費(fèi)用。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不能使安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安裝補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的不作為開發(fā)基金。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，占用前三年曾用于種植農(nóng)作物的土地也視為耕地。參見教材P24。

　　【2014年·單選】關(guān)于建設(shè)用地的取得及使用年限，下列說法正確的是(　)。

　　A.獲取建設(shè)用地使用權(quán)的方式可以是租賃或轉(zhuǎn)讓

　　B.通過協(xié)議出讓獲取土地使用權(quán)的方式分為投標(biāo)、競(jìng)拍、掛牌三種

　　C.城市公益事業(yè)用地不得以劃撥方式取得

　　D.將土地使用權(quán)無償交付給使用者的，其土地使用年限最高為70年

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地取得方式。取得用地的基本方式是出讓和劃撥，建設(shè)土地取得的其他方式還包括租賃和轉(zhuǎn)讓方式。依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。選項(xiàng)B屬于競(jìng)爭(zhēng)方式出讓方式取得的土地使用權(quán)。參見教材P23。