案例十八

　　1992年上半年，原告某投資公司將其開發(fā)的某住宅小區(qū)預(yù)售給相關(guān)業(yè)主。1993年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，原該投資公司和被告某物業(yè)公司簽訂《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同》及《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。約定：原告將其開發(fā)的某住宅小區(qū)第一期37棟高級(jí)公寓(面積約10萬平方米)的物業(yè)管理承包合同給被告，承包期十年，承包金按實(shí)際住房面積計(jì)算，每月每平方米一元;合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向投資公司支付履行保證金50萬元。同年5月12日，投資公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：某小區(qū)1-37棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由投資公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款31萬元。為此，物業(yè)公司向投資公司支付了履行保證金50萬元。投資公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)面積61028.25平方米及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴到法院。一審法院審理認(rèn)為：原告投資公司和被告物業(yè)公司簽訂的《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，損害了住宅小區(qū)業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同，雙方依據(jù)該合同取得的財(cái)物應(yīng)相互返還，投資公司請求物業(yè)公司支付承包金246萬元以及物業(yè)公司反訴請示投資公司賠償因物業(yè)管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無理要求，應(yīng)予駁回。投資公司和物業(yè)公司因《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是不同的法律關(guān)系，不予合并審理。投資公司和物業(yè)公司之間的承包關(guān)系雖然無效，但鑒于物業(yè)公司已對某小區(qū)管理多年，為維護(hù)該小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，可限期物業(yè)公司將小區(qū)的管理權(quán)及維修基金交投資公司代管。

　　一審判決后，被告物業(yè)公司不服，以投資公司未交足物業(yè)管理面積給其造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以及該住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)已經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)授予該公司行使，投資公司無代管權(quán)為由，向上級(jí)人民法院提出上訴，請求改判。

　　問題：

　　1、 本案中的物業(yè)承包合同是否為無效合同?理由是什么?

　　2、 本案中的物業(yè)公司能否依法取得小區(qū)的管理權(quán)?

　　參考答案：

　　1、物業(yè)承包合同為無效合同。因?yàn)闃I(yè)主選舉業(yè)主大會(huì)，再由業(yè)主大會(huì)授予業(yè)主委員會(huì)權(quán)利選聘物業(yè)管理公司是法律賦予的權(quán)利。我國《城市住宅小區(qū)權(quán)利辦法第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理并與其簽訂物業(yè)管理合同�！钡诹鶙l規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)�！钡谄邨l規(guī)定：“管委會(huì)有權(quán)選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司�！痹趯�(shí)踐中，在管委會(huì)成立之前，可由開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理公司，在管委會(huì)成立后，由管委會(huì)再?zèng)Q定物業(yè)管理公司。本案中，投資公司把小區(qū)的管理承包給物業(yè)公司，承包期十年，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。依照《民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定：“違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為為無效民事行為。”合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效�！币虼耍�此承包合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效合同。

　　2、物業(yè)公司能獲得管理權(quán)。理由如下：根據(jù)法律對無效合同的斥力規(guī)定，投資公司應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公司給付的50萬元保證金返還，其要求物業(yè)公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。物業(yè)公司根據(jù)無效合同的約定，要求投資公司償付少交付物業(yè)管理面積給其造成的“損失”，不予支持。投資公司對住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理權(quán)，原審在處理合同無效時(shí)，雖然注意到這一問題，但是以維護(hù)住宅小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等為由，判決將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)及維修基金交投資公司代管，沒有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)撤銷。現(xiàn)小區(qū)管委會(huì)成立后，選定物業(yè)管理公司，并與物業(yè)公司簽訂《住宅聘用合同》，這是業(yè)主行使權(quán)力的行為，是合法有效的行為，物業(yè)公司因此而獲得物業(yè)管理權(quán)。