案例十七

　　年近古稀的兩位臺(tái)灣老人，以上海兒媳凌女士的名義出資購(gòu)買了二套商住房屋，后兩老人因政策允許，要求凌女士一起辦理合同購(gòu)買人的變更、出資和權(quán)屬手續(xù)時(shí)，遭到凌女士拒絕。在萬(wàn)般無(wú)奈下，兩老人將兒媳告上法庭。

　　2001年5月，臺(tái)灣的公婆與兒媳凌女士商議，國(guó)為政策原因，由兩位老人以凌女士名義出資購(gòu)買位于閔行區(qū)的兩套商住房屋，但房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)及有關(guān)房屋的一切權(quán)利與責(zé)任均由兩位老人所有。事后，兩位老人付清了房款。同年7月，兩位老人以兒媳婦的名義，與房產(chǎn)公司簽訂了兩套房屋的預(yù)售合同。

　　兩位老人和兒媳婦簽訂一份協(xié)議書，約定“凌女士同意將兩套商住房屋在兩位老人任何一方有生之年有收租權(quán)，兩位老人以外任何人使用應(yīng)付租，雙方均不得對(duì)兩套商住房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售或過(guò)戶，兩位老人均過(guò)世后，該商鋪由其兒子一方繼承”等有關(guān)條款。

　　同年8月，兩位老人因政策允許，要求兒媳協(xié)同一起辦理合同變更手續(xù)，被拒絕。后兩位老人提出訴請(qǐng)，要求確認(rèn)兩套房屋的所有權(quán)。在法庭上，凌女士辯稱，房款是老人的兒子出資，并已約定房屋產(chǎn)權(quán)歸自己，且已取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，故要求駁回訴請(qǐng)。

　　問(wèn)題：

　　1、 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示效力以什么為要件?

　　2、 本案中的兩套商鋪房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸兩位臺(tái)灣老人還是凌女士?理由是什么?

　　參考答案：

　　1、 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示效力以登記為要件。不登記無(wú)法對(duì)抗第三人。

　　2、本案中的兩套商鋪房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸兩位臺(tái)灣老人所有。理由如下：因凌女士辦理房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，所以登記人為凌女士。但是，應(yīng)明析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記人與真正所有權(quán)人之間的法律關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)的登記公示效力，主要保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真正所有人以外的善意第三人的利益，不動(dòng)產(chǎn)的登記人不一定就是不動(dòng)產(chǎn)的真正所有權(quán)人。由協(xié)議書載明，兩老過(guò)世后該房屋由其兒子繼承，進(jìn)一步反映是該房屋的實(shí)際權(quán)利人，仍享有房屋的所有權(quán)。應(yīng)當(dāng)明確房屋的實(shí)際所有權(quán)人是兩老人，凌女士?jī)H是房屋登記名義人。故兩套商鋪房屋的所有權(quán)人為兩位臺(tái)灣老人。