十六、

　　原告：錢某，個體工商戶

　　被告：趙某，白蒲航運(yùn)公司職工

　　2001年5月5日，被告趙某因資金周轉(zhuǎn)困難向原告錢某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。在案件審理過程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，被告表示沒有現(xiàn)金，但是有住房一套，并出示了僅有其本人名字的房屋產(chǎn)權(quán)證書，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。原、被告雙方在法院主持下，自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運(yùn)公司305室的住房一套作價給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價雙方當(dāng)事人另行簽訂的房屋買賣協(xié)議。后原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議并交付了房屋。

　　被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對被告出售房屋一事一無所知�；貒�探親時才發(fā)出自己的房屋被丈夫私自賣出，姚某認(rèn)為房屋是在婚后共同出資購買的，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，遂帶著結(jié)婚證、購房合同、共同出資的證據(jù)，向法院審判監(jiān)督庭申請?jiān)賹�，認(rèn)為：原審被告趙某在原審調(diào)解中將不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)共有房屋用于抵償債務(wù)，侵犯了家庭其他成員的合法權(quán)益。因此，原審調(diào)解協(xié)議內(nèi)容違法，要求法院依法予以撤銷。

　　問題：

　　1、 本案中被告在案件審理過程中與錢某簽訂的房屋買賣合同是否有效?理由是什么?

　　2、 若本案中的房屋買賣合同有效，姚某可以通過何種方式保護(hù)自己權(quán)益?

　　3、 善意取得制度的構(gòu)成要件有哪些?

　　參考答案：

　　1、本案中被告在案件審理過程中與錢某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)有效。理由如下：雖然事實(shí)上并非房屋的唯一所有權(quán)人，其無權(quán)單獨(dú)處分該房屋。但是被告趙某在與原告錢某達(dá)成房屋買賣協(xié)議時，原告錢某為善意且無過失，應(yīng)適用善意取得制度，原告錢某憑被告出示的房屋所有權(quán)證，有理由相信被告趙某系該房屋的唯一所有權(quán)人，亦有理由相信其有權(quán)出賣該房屋，故從保護(hù)善意第三人利益的角度出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)簽訂的房屋買賣合同有效。

　　2、至于因出賣房屋而給被告妻子姚某帶來的損失，姚某可另行起訴要求被告趙某予以賠償，被告妻子姚某的再審請求不能成立，應(yīng)依法予以駁回。

　　3、善意取得制度是基于對善意第三人利益和交易安全之保護(hù)所作出的一項(xiàng)重要法規(guī)制度，該制度的適用使善意第三人依法直接取得物之所有權(quán)，而使物之原所有人喪失所有權(quán)。善意取得制度基本構(gòu)成要件為：

　　(1)受讓人取得財(cái)產(chǎn)時出于善意

　　(2)轉(zhuǎn)讓人必須為無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的人

　　(3)轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的

　　(4)善意取得的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)

　　(5)受讓人必須通過交換而取得的財(cái)產(chǎn)即支付對價。

　　本案實(shí)質(zhì)為部分共有人單獨(dú)處分共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生的爭議。被告趙某雖無權(quán)單獨(dú)出賣與其家庭成員共有的房屋，但原告錢某并不知道內(nèi)情，且支付了價款，應(yīng)適用善意取得制度，本案應(yīng)確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，原告錢某可以取得房屋所有權(quán)。理由如下：

　　(1)從不動產(chǎn)登記公信力的角度進(jìn)行考察。我國關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定實(shí)行的是登記要件說，即賦予登記以較強(qiáng)的公信力，登記一經(jīng)完成，權(quán)利即為設(shè)定，即使該登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利不符，亦視登記內(nèi)容為正確，法律對于信賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護(hù)。善意取得便是以登記公信力為其理論基礎(chǔ)的。本案中被告趙某雖實(shí)際上不單獨(dú)享有房屋的所有權(quán)，但在房管部門核發(fā)的房產(chǎn)證上，其為唯一所有權(quán)人，鑒于房產(chǎn)證的公信力，原告錢某有理由確信被告趙某為房屋的所有權(quán)人而與之訂立房屋買賣合同，該買賣合同應(yīng)為有效。

　　(2)從司法解釋角度進(jìn)行考察。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償�！痹摋l中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動產(chǎn)，故可以理解為既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來看，主要就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。由此可看出，司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得制度。

　　(3)從善意取和制度的發(fā)展趨勢角度進(jìn)行考察。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展日臻完善的社會背景下，不動產(chǎn)的交易日益頻繁，對交易安全的要求也越來越高。如果要求買受人在每一交易過程中對出讓人是否為真正的權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查很難做到，即使可能的話，那征信成本也相當(dāng)高昂，由此就會在一定程度上阻礙不動產(chǎn)的流通，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。因此，從鼓勵不動產(chǎn)交易，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全的角度上來看，亦應(yīng)采取和適用不動產(chǎn)善意取得制度。