2016物業(yè)管理師《綜合能力》講義：第五章第五節(jié)　彈性理論在物業(yè)管理中的應用

　　在實際工作中，影響物業(yè)管理服務需求的因素很多，有物業(yè)管理服務的價格、業(yè)主的收入等等。物業(yè)管理服務價格的升降對物業(yè)管理服務的需求量的影響并不大，并非物業(yè)管理服務的價格越低，物業(yè)管理服務的需求量就會發(fā)生更大比例的增幅。也就是說，物業(yè)管理服務的需求是缺乏價格彈性的，即物業(yè)管理服務需求的價格彈性是小于1的。

　　與物業(yè)管理服務需求的價格彈性相比，物業(yè)管理服務需求的收入彈性顯得較為明顯。業(yè)主收入的變動對物業(yè)管理服務的接受度、需求量都有較大幅度的反應。

　　生產理論、成本理論在物業(yè)管理中的應用

　　按照經濟學的相關理論，物業(yè)管理服務價格的確定應該是以物業(yè)管理服務本身的內在價值或成本為核心，圍繞其價值作上下波動，且波動的幅度是隨著物業(yè)管理服務供需狀況的變動程度而不斷變動的。從長期看，物業(yè)管理服務的價格是與其價值是一致的。物業(yè)管理服務是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業(yè)管理服務的價格或收益，應以不低于物業(yè)管理服務的成本為限，否則就會產生虧損。

　　物業(yè)管理服務具有一定的規(guī)模經濟性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內，隨著物業(yè)管理服務規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務，其產生的單位成本是降低的。因此，要想在物業(yè)管理市場上具有較強的價格優(yōu)勢、具有較強的市場競爭力，就必須爭取市場份額、擴大物業(yè)管理服務規(guī)模。

　　但是，物業(yè)管理服務的規(guī)模經濟性是在一定的范圍內而言的，超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，由于管理成本，尤其是協調成本急劇上升，就會產生規(guī)模不經濟的現象。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務時，一定要按照市場經濟的規(guī)律和要求，認真分析物業(yè)管理服務的成本，以及成本產生的規(guī)律性，并根據企業(yè)自身的發(fā)展目標和利潤目標，確定合理的物業(yè)管理服務價格。

　　物業(yè)管理市場失靈與政府調節(jié)

　　物業(yè)管理服務是一種商品，物業(yè)管理服務的價格要與其內在的價值相符。但是：

　　在實際的市場運作過程中，物業(yè)管理服務供需雙方信息不對稱，物業(yè)管理企業(yè)掌握的有關物業(yè)管理服務的信息(如成本等)要比業(yè)主多一些，這樣就很容易導致物業(yè)管理市場出現無效率狀態(tài)。最直接的表現就是物業(yè)管理服務的質價不符，至少在這方面很難取信于消費者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現象的根源之一。

　　由于物業(yè)管理市場中非對稱信息的存在，還會導致物業(yè)管理市場失靈。針對物業(yè)管理的特殊性，在解決由于非對稱信息所導致的市場失靈問題，通常可以①設置健全的激勵制度和監(jiān)督體系。同時，②政府也要加強對物業(yè)管理市場行為的指導與監(jiān)管力度，如建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)等。

　　此外，在物業(yè)管理過程中，也存在著外部性現象。同樣，物業(yè)管理的外部性也有正外部性和負外部性之分。

　　良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。由于物業(yè)管理是市場行為，對于物業(yè)管理正外部性問題，政府可以通過某種措施給予適當的激勵，以彌補目前我國物業(yè)管理企業(yè)經營效益的部分缺口。

　　由于物業(yè)管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主和使用人帶來不利，也會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負外部性所產生的。對于物業(yè)管理所帶來的負外部性問題，可以根據具體情況和性質，通過經濟手段、行政手段等加以克服或弱化。