按照《合同法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人中，物業(yè)管理企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者、管理者與被管理者的關(guān)系。

　　根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物業(yè)服務(wù)合同。一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同�！稐l例》對這兩種合同有明確規(guī)定，將業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同稱為物業(yè)服務(wù)合同，將建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：

　　1.物業(yè)管理事項(xiàng)

　　2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　4.雙方的權(quán)利義務(wù)

　　5.專項(xiàng)維修資金的管理與使用

　　6.物業(yè)管理用房

　　7.合同期限

　　8.違約責(zé)任

　　物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規(guī)定：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;

　　二是物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會;

　　三是物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　二、前期物業(yè)服務(wù)合同

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。

　　(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

　　(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時效

　　《條例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，可以從以下兩方面解釋：

　　一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。

　　另一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

　　1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況

　　(1)合同當(dāng)事人情況

　　(2)物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

　　3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式

　　4.物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容

　　5.物業(yè)的承接查驗(yàn)

　　6.物業(yè)的使用與維護(hù)

　　7.專項(xiàng)維修資金

　　8.違約責(zé)任

　　9.其他事項(xiàng)

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)

　　1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)

　　主要包括：(1)侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境;(2)違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財產(chǎn)損害和安全隱患;(3)安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;(4)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活;(5)經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害;(6)使用房屋、陽臺荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患;(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患;(8)占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;(9)阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;(10)其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。

　　2.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式

　　為維護(hù)物業(yè)管理活動的正常秩序，《條例》規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行如下義務(wù)：

　　(1)履行告知義務(wù)。

　　(2)履行制止義務(wù)。

　　(3)履行報告義務(wù)

　　3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任

　　《民法通則》對于侵害相鄰權(quán)的法律責(zé)任，作出以下明確規(guī)定：(1)不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失;(2)損壞國家、集體財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定：(1)因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償;屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償;(2)裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償;(3)裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)

　　1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)

　　(1)發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。

　　(2)及時向有關(guān)行政管理部門報告事故。