一、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義

　　1.物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。

　　2.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)的服務成本實施監(jiān)督和審核的行為。

　　二、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據

　　1.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守以下原則：

　　(1)合法性原則

　　合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定;

　　(2)相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。

　　(3)對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務標準相對應。

　　(4)合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

　　2.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的依據

　　核定物業(yè)服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

　　三、物業(yè)服務定價成本的構成

　　物業(yè)服務定價成本由

　　1.人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　2.物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

　　3.綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　4.清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

　　5.秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

　　6.物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

　　7.辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　8.管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。

　　9.固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

　　10.經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

　　四、物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準

　　1.工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定;工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規(guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支;其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

　　2.固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%-5%計算;個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

　　3.物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

　　4.物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤;物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。