基本法律關(guān)系

　　(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系

　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的基本責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對自己房屋的專有部分行使所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備等共有部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區(qū)分所有關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)�！稐l例》在業(yè)主大會制度的設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，同樣應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)�！稐l例》明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用等等。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種民事行為。民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在兩方面：一方面，業(yè)主是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自行決定，同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿;另一方面，對于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿，相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時也接受了合同的約束。

　　(三)建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

　　建設(shè)單位在沒有銷售完商品房之前，擁有待銷售房屋的產(chǎn)權(quán)，本身也是業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到建設(shè)單位銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會成立之前的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施�！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來簽訂，但是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是物業(yè)買受人，這就存在合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的現(xiàn)象。為了解決這個問題，《條例》要求，物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的房屋買賣合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，以明確規(guī)范購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在三個契約基礎(chǔ)之上：一是建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的房屋買賣合同;二是建設(shè)單位制定并由物業(yè)買受人簽署的臨時管理規(guī)約;三是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《條例》，開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行以下十項義務(wù)：(1)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;(2)制定臨時管理規(guī)約并向物業(yè)買受人明示;(3)通過招投標(biāo)的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5)不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán);(6)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù);(7)移交物業(yè)管理資料;(8)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任;(9)承擔(dān)未售出或未交付房屋的物業(yè)服務(wù)費;(10)參與籌建業(yè)主大會。

　　(四)市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

　　供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。但是，這些市政公用單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系，這些單位沒有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費用的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費義務(wù)。如果市政公用單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取有關(guān)費用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用，委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。為此，《條例》明確規(guī)定了供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”，“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”，《條例》還規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用�！�

　　(五)居民委員會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系

　　居民委員會(以下簡稱“居委會”)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，對于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是全體業(yè)主基于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)��?yīng)的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯�的指�?dǎo)和幫助。關(guān)于居委會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系，《條例》明確規(guī)定：(1)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會的建議;(2)規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作;(3)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立，主要通過當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨意運用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)，就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，鼓勵業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化物業(yè)服務(wù)合同的地位和作用，支持當(dāng)事人通過合同來規(guī)范民事行為和解決民事糾紛。