第九節(jié)　房屋維修養(yǎng)護(hù)管理

　　一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

　　(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。

　　經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。一方所有人或使用人造成房屋危險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除危險(xiǎn)，同時(shí)，其他所有人和使用人有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)的發(fā)生，造成損失的，由造成房屋危險(xiǎn)的責(zé)任方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。

　　(二)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。

　　因使用不當(dāng)造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修繕。異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，房屋所有人應(yīng)當(dāng)修繕，不得拖延或者拒絕。

　　異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費(fèi)用依下列原則處理：

　　1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé);其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　4.屋蓋的修繕：

　　(1)不上人房蓋，由修繕?biāo)�及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　(2)可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)�及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)�及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　5.樓梯及樓梯間的修繕：

　　(1)各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　(2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　7.房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。

　　異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的使用、修繕等管理工作。

　　二、城市危險(xiǎn)房屋管理

　　(一)危險(xiǎn)房屋的概念與鑒定程序

　　1.危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

　　2.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋安全鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機(jī)構(gòu)提出鑒定申請時(shí)，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。鑒定機(jī)構(gòu)接到鑒定申請后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按下列程序進(jìn)行鑒定：

　　(1)受理申請;

　　(2)初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀;

　　(3)現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況;

　　(4)檢測驗(yàn)算，整理技術(shù)資料;

　　(5)全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議;

　　(6)簽發(fā)鑒定文書。

　　鑒定機(jī)構(gòu)鑒定房屋為危險(xiǎn)房屋的，分為四種情況進(jìn)行處理：

　　(1)觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。

　　(2)處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋。

　　(3)停止使用。適用于已無修繕價(jià)值，暫時(shí)不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

　　(4)整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，需立即拆除的房屋。

　　(二)危險(xiǎn)房屋的鑒定費(fèi)用與修繕責(zé)任

　　(三)危險(xiǎn)房屋造成損害事故的法律責(zé)任

　　1.房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)有險(xiǎn)不查或損壞不修;

　　(2)經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解除危險(xiǎn)措施。

　　2.房屋使用人、行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì);

　　(2)使用人阻礙房屋所有人對危險(xiǎn)房屋采取解除危險(xiǎn)措施;

　　(3)行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。

　　3.鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)因故意把非危險(xiǎn)房屋鑒定為危險(xiǎn)房屋而造成損失;

　　(2)因過失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋，并在有效時(shí)限內(nèi)發(fā)生事故;

　　(3)因拖延鑒定時(shí)間而發(fā)生事故。