第八節(jié)　房地產(chǎn)權(quán)屬登記

　　一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況

　　我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。

　　可以劃分為兩類(lèi)，一類(lèi)是契證登記制度，一類(lèi)是權(quán)證登記制度。

　　1.契證登記制度

　　2.權(quán)證登記制度

　　3.我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

　　我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)有：

　　(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對(duì)違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

　　(2)對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符要求的不予登記。

　　(3)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的憑證。

　　(4)法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

　　1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

　　2.避免交易風(fēng)險(xiǎn)

　　3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

　　二、房屋權(quán)屬登記的種類(lèi)

　　房屋權(quán)屬登記分為以下幾種：

　　(一)總登記

　　總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。各地實(shí)施總登記、驗(yàn)證、換證，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限開(kāi)始之日30日前發(fā)布公告。

　　(二)初始登記

　　1.初始登記即指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況。一是新建房屋進(jìn)行的初始登記;二是集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記;三是城市國(guó)有土地上少量從未辦理過(guò)登記的房屋，所進(jìn)行的初始登記。

　　2.新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的文件有：

　　(1)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

　　(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(4)施工許可證;

　　(5)房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

　　3.集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

　　(三)轉(zhuǎn)移登記

　　轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當(dāng)事人身份證明、以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。

　　(四)變更登記

　　(五)他項(xiàng)權(quán)利登記

　　他項(xiàng)權(quán)利是指當(dāng)事人針對(duì)房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。其中既包括擔(dān)保物權(quán)，如抵押權(quán)，也包括用益物權(quán)，如典權(quán)、承租權(quán)等。

　　申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自他項(xiàng)權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)，并提交房屋權(quán)屬證書(shū)，和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)，以及相關(guān)的證明文件。

　　(六)注銷(xiāo)登記

　　注銷(xiāo)登記即是指房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿等情況，對(duì)房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷(xiāo)手續(xù)。

　　原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)于發(fā)生房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，以及房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿的有關(guān)合同、協(xié)議和相關(guān)文件。

　　三、房屋權(quán)屬證書(shū)

　　房屋權(quán)屬證書(shū)有以下幾種：

　　1.《房屋所有權(quán)證》。由房屋所有權(quán)人收?qǐng)?zhí)。

　　2.《房屋共有權(quán)證》。共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書(shū)，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)1份。房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等的法律效力。

　　3.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

　　房屋權(quán)屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書(shū)遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

　　四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則(了解)