二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。

　　城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。

　　(一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

　　1.城市規(guī)劃的概念

　　城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。

　　城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

　　(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：

　　1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型;

　　2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo);

　　3)規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

　　4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;

　　5)確定各級支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高;

　　6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。

　　(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)和要求，直接對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容有：

　　1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證;

　　2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì);

　　3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　4)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　5)工程量估算和投資效益分析。

　　2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

　　房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定

　　。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　1.建設(shè)項(xiàng)目選址意見書

　　(1)項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況;

　　(2)對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等;

　　(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　(1)市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見;

　　(2)規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案。

　　3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)