第四節(jié)　物業(yè)承接查驗(yàn)制度

　　物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。

　　一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義

　　《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)�，F(xiàn)階段，我國實(shí)行物業(yè)承接驗(yàn)收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實(shí)意義：

　　(1)有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。

　　(2)可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。

　　(3)有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。

　　二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容

　　物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分：

　　(一)物業(yè)管理資料移交

　　《條例》要求物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：

　　(1)竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

　　(2)技術(shù)資料。包括設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。

　　(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料;有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料;工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。

　　(二)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

　　物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收兩個(gè)方面。

　　1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收

　　主要涉及以下內(nèi)容：

　　(1)對(duì)給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢;

　　(2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn);

　　(3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書;

　　(4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證;

　　(5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。

　　2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收

　　(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通;

　　(2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場(chǎng)地是否平整;

　　(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站;

　　(4)停車場(chǎng)是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施;

　　(5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好，有否病蟲害。

　　三、物業(yè)的保修責(zé)任

　　《條例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。

　　物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。