第二節(jié)　管理規(guī)約制度

　　一、業(yè)主公約

　　(一)業(yè)主公約的概念

　　業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾，作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補(bǔ)充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序，必須充分認(rèn)識(shí)到業(yè)主公約起到的重要作用。

　　共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。

　　(二)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

　　業(yè)主公約的內(nèi)容主要包括四個(gè)方面：

　　(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。

　　(2)業(yè)主的共同利益。

　　(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

　　(4)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

　　(三)業(yè)主公約的法律效力

　　(1)業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力

　　(2)業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力。

　　二、業(yè)主臨時(shí)公約

　　(一)業(yè)主臨時(shí)公約的概念

　　《條例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　(二)業(yè)主臨時(shí)公約的制定

　　1.業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體

　　業(yè)主臨時(shí)公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個(gè)“業(yè)主公約”只是臨時(shí)存在的，具有過渡性質(zhì)

　　2.業(yè)主臨時(shí)公約制定的時(shí)間

　　《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。

　　(三)相關(guān)主體的法律義務(wù)

　　1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的義務(wù)

　　2.建設(shè)單位對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的說明義務(wù)

　　3.物業(yè)買受人對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約承諾的義務(wù)

　　(四)業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容

　　1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況

　　(1)物業(yè)的自然情況

　　(2)物業(yè)權(quán)屬情況

　　2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

　　(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定”

　　業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)以下事項(xiàng)作出約定：①業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);②業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系;③業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定

　　①業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　�、跒楸ＷC物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護(hù)業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。

　�、垡�求業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，沒有預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定

　　主要應(yīng)包括以下內(nèi)容：①業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改;②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定;③在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

　　(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定

　　針對(duì)物業(yè)管理中業(yè)主經(jīng)常出現(xiàn)的違規(guī)行為，業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)業(yè)主使用物業(yè)的禁止性行為作出規(guī)定：

　�、贀p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途;

　�、谡加没驌p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;

　　③違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn);

　�、茉诜侵付ㄎ恢脙A倒或拋棄垃圾、雜物;

　�、葸`反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲;

　�、奚米栽谖飿I(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

　�、呃�用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);

　�、噙`反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的有關(guān)約定。

　　3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

　　(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助

　　(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)

　　(3)保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理

　　4.涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)

　　(1)全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利

　　(2)業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定

　　5.違約責(zé)任

　　主要應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容：

　　(1)業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

　　(2)業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

　　(3)建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。