第四節(jié)　《物業(yè)管理條例》

　　2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》。《條例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

　　一、《條例》的立法過程(了解)

　　1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組。

　　2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《條例》(草案)登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法。

　　2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了《條例》(草案)�？梢哉f，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則

　　《條例》在堅持民法基本原則和《立法法》規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

　　《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

　　(一)物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則(業(yè)主投票權(quán)與建筑面積相結(jié)合原則)

　　(二)維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則(公益優(yōu)先)

　　在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

　　(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則

　　(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則

　　有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度

　　(一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利

　　(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制

　　共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制�！　� (三)《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動

　　(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系

　　對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　四、《條例》主要內(nèi)容簡介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定)

　　本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主規(guī)約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　(四)第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(五)第五章　物業(yè)的使用與維護

　　本章共7條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。

　　(六)第六章　法律責(zé)任

　　法律責(zé)任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規(guī)范，都應(yīng)當(dāng)包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。

　　法律責(zé)任，又稱違法責(zé)任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機關(guān)和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔(dān)法律責(zé)任的核心要件。第三，法律責(zé)任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔(dān)。第四，法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究。

　　法律責(zé)任不同于其他社會責(zé)任，如政治責(zé)任、道義責(zé)任等，法律責(zé)任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。

　　第二，它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。

　　第三，它具有國家強制性。

　　第四，它是由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的。

　　《條例》的法律責(zé)任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

　　(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。

　　(七)第七章　附則

　　第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自2003年9月1日起實施。

　　五、《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系

　　《條例》在進行制度設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　　業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　　業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的：一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　　《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用�！�

　　(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。