(一)物業(yè)服務(wù)定價(jià)形式

　　《價(jià)格法》對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定了三種定價(jià)形式：

　　一是政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

　　二是政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

　　三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

　　我國(guó)開展物業(yè)管理以來(lái)，政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對(duì)高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，一般都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，早期則采取了較為嚴(yán)格的管理措施，一般都采取政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目都是采取政府定價(jià)管理方式。

　　以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在物業(yè)管理活動(dòng)開展初期，對(duì)于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動(dòng)的全面展開，以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，各種弊端也逐漸暴露，主要有以下方面：

　　(1)不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物價(jià)部門的收費(fèi)批件后，根據(jù)收費(fèi)批件向業(yè)主收費(fèi)高枕無(wú)憂，同時(shí)由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被限制過死，助長(zhǎng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進(jìn)取的消極意識(shí)。

　　(2)制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借政府收費(fèi)批件收取費(fèi)用，服務(wù)好壞都一個(gè)價(jià)格，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

　　(3)因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅比較復(fù)雜，而且各個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力，以及各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)際成本千差萬(wàn)別，要求政府取代業(yè)主準(zhǔn)確核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客觀上是不現(xiàn)實(shí)的。由于定價(jià)不合理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)政府核定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法，都不同程度存在著意見。

　　(4)政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。價(jià)格是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素，長(zhǎng)期持續(xù)的政府定價(jià)，限制業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)的選擇權(quán)，物業(yè)管理市場(chǎng)因而喪失活力，物業(yè)管理招投標(biāo)制度也會(huì)流于形式，無(wú)法發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勝劣汰作用。

　　為此，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，價(jià)格主管部門不再針對(duì)具體物業(yè)項(xiàng)目審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是針對(duì)物業(yè)管理主管部門制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格幅度，以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價(jià)格。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，則完全由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市場(chǎng)原則自由協(xié)商價(jià)格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，政府不予干預(yù)。

　　考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與市場(chǎng)環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

　　(二)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

　　1.包干制計(jì)費(fèi)方式

　　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式�！睂�(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

　　包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的計(jì)費(fèi)方式。包干制計(jì)費(fèi)方式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說(shuō)，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈虧自負(fù)，無(wú)論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

　　包干式計(jì)費(fèi)方式，適用的客戶類型多為缺乏專業(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是，易于操作，簡(jiǎn)單便捷，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化成本意識(shí)，提高內(nèi)控水平;缺點(diǎn)是，交易透明度不夠，容易導(dǎo)致交易信息不對(duì)稱，企業(yè)難以取得客戶的信任，在收費(fèi)率偏低的情況下，容易導(dǎo)致虧損，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。