物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

　　(一)合理原則

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力，也不能一味降低收費(fèi)水平，進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的貶損和影響群眾生活水平的提高。因此，研究和確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H，客觀決策。

　　目前，除實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理項(xiàng)目外，雖然物業(yè)服務(wù)成本逐年上漲，但不少實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年來(lái)未作調(diào)整，導(dǎo)致普通居住物業(yè)收費(fèi)難以滿足房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的基本需要，房屋及設(shè)備設(shè)施加速損壞、正常使用期限縮短的情況較為嚴(yán)重。因此，政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本進(jìn)行監(jiān)審，適時(shí)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)加強(qiáng)溝通，向業(yè)主作好宣傳解釋工作。

　　一方面，要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。由于更多基于習(xí)慣而非理性來(lái)判斷物業(yè)服務(wù)的支出，很多業(yè)主不了解房屋養(yǎng)護(hù)管理需要大量費(fèi)用，而是簡(jiǎn)單地認(rèn)為，購(gòu)買房屋后就可以一勞永逸。事實(shí)上，房屋保養(yǎng)需要大量的追加投資，根據(jù)大量實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算，磚混結(jié)構(gòu)房屋的建安造價(jià)與建筑壽命期的維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率平均達(dá)到1：1，換算到商品房?jī)r(jià)格與維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率，要達(dá)到1：0.7左右。因此，如果維修費(fèi)用不足，不能正常進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，就會(huì)加速業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的老化，提前結(jié)束房屋的使用壽命。另一方面，要增強(qiáng)業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)意識(shí)。一些業(yè)主缺乏公共財(cái)產(chǎn)意識(shí)，對(duì)維修養(yǎng)護(hù)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備漠不關(guān)心，甚至推脫責(zé)任，怠于履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，致使其他業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)連帶遭受損害。因此，必須修正人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)偏差，引導(dǎo)人們從財(cái)產(chǎn)價(jià)值的層面理解物業(yè)管理，從而理性接受合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

　　(二)公開(kāi)原則

　　《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》(以下簡(jiǎn)稱《價(jià)格法》)規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者銷售、收購(gòu)商品和提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位、價(jià)格或者服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于《價(jià)格法》調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公開(kāi)透明物業(yè)管理的價(jià)格信息，除了應(yīng)當(dāng)按照政策要求做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)以外，對(duì)于包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)公開(kāi)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);對(duì)于酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)服務(wù)支出的各項(xiàng)成本構(gòu)成以及定期財(cái)務(wù)審計(jì)的結(jié)果。推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有助于業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)比較，消除價(jià)格信息的不對(duì)稱，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的競(jìng)價(jià)能力;推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解物業(yè)管理的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格認(rèn)同，減少價(jià)格認(rèn)識(shí)的誤解，降低價(jià)格沖突的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)，就是要求質(zhì)價(jià)相符，業(yè)主花錢買服務(wù)必須買得公平合理，符合等價(jià)交換原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)必須誠(chéng)實(shí)信用，提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價(jià)實(shí)，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)接受消費(fèi)者的監(jiān)督。等價(jià)交換是商品交換的基本原則，也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償服務(wù)的基本要求。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符，是針對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)情況提出的�，F(xiàn)實(shí)中，有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，對(duì)質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)收費(fèi)原則缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)脫離合同，不重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，單純以物價(jià)局的收費(fèi)批件收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，造成業(yè)主的不滿。同樣，一些業(yè)主也不考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理成本，仍以福利養(yǎng)房的習(xí)慣認(rèn)識(shí)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供超值服務(wù)，以至拒絕承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。因此，增強(qiáng)質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)意識(shí)，是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。

　　在我國(guó)幾十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中，房屋與設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，全部由國(guó)家或單位統(tǒng)包統(tǒng)修，居民和職工長(zhǎng)期享受著福利住房待遇，基本不存在養(yǎng)房負(fù)擔(dān)，更沒(méi)有住房消費(fèi)觀念。實(shí)行住房商品化后，盡管業(yè)主有了自己的住房，但養(yǎng)房觀念仍然十分淡薄�，F(xiàn)階段我國(guó)住房消費(fèi)水平與國(guó)外情況差距依然很大，存在這種差距的原因，除少數(shù)生活特困戶外，并非業(yè)主沒(méi)有住房消費(fèi)能力，而是住房消費(fèi)觀念淡薄所致。因此，確立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則，是住房制度改革政策在住房消費(fèi)領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，有利于培育業(yè)主的住房消費(fèi)觀念。

　　值得指出的是，對(duì)于保障性住房以及老舊住宅小區(qū)(包括棚戶區(qū))改造后實(shí)施物業(yè)管理的，一定要充分考慮到這些小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主的收入較低，物業(yè)管理消費(fèi)能力有限，因此，提供的服務(wù)和收取的費(fèi)用以不超越他們的承受能力為原則。在探索建立物業(yè)管理保障機(jī)制的同時(shí)，政府從民生關(guān)懷的角度，應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)此類物業(yè)提供最基本的物業(yè)管理服務(wù)，收取相應(yīng)水平的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用