第二節(jié)　物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗

　　物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，二者進行承接查驗的內容和重點都有一定區(qū)別。

　　一、準備工作

　　(一)符合承接查驗條件

　　在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：

　　(1)物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同;

　　(2)物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同。

　　(二)成立物業(yè)承接查驗小組

　　在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。

　　查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。小組成員人數可根據接管物業(yè)的規(guī)模而定。

　　(三)準備資料和工具

　　物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。

　　二、物業(yè)查驗的內容

　　為了使物業(yè)的移交能夠順利進行，接管單位必須對原物業(yè)的狀況及存在問題進行查驗和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據，對發(fā)現需要整改的內容需及時與移交單位協(xié)調處理。物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗的基本內容有以下幾個方面。

　　(一)物業(yè)資料情況

　　物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗新建物業(yè)的相關資料外，還要對原管理機構在管理過程中產生的重要質量記錄進行檢查。

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現狀

　　查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現狀的主要項目內容有：

　　(1)建筑結構及裝飾裝修工程的狀況;

　　(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備;

　　(3)保安監(jiān)控、對講門禁設施;

　　(4)清潔衛(wèi)生設施;

　　(5)綠化及設施;

　　(6)停車場、門崗、道閘設施;

　　(7)室外道路、雨污水井等排水設施;

　　(8)公共活動場所及娛樂設施;

　　(9)其他需了解查驗的設施、設備。

　　(三)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

　　各項費用與收支情況、項目機構經濟運行情況包括物業(yè)服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。

　　(四)其他內容

　　(1)物業(yè)管理用房;

　　(2)產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料;

　　(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。