房地產(chǎn)投資的特性

　　(l)位置固定性或不可移動性。

　　位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。

　　(2)壽命周期長。

　　房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

　　房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。

　　經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間;

　　自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關。

　　應該指出的是，稅法中規(guī)定的有關固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

　　(3)適應性。

　　適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

　　房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。

　　由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。

　　(4)各異性。

　　各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　(5)政策影響性。

　　政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

　　政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(6)專業(yè)管理依賴性。

　　專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　(7)相互影響性。

　　相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。

　　房地產(chǎn)投資的優(yōu)點

　　在介紹房地產(chǎn)的特性時，實際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點，包括自然壽命周期長，易于滿足使用者不斷變化的需要，能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點。

　　(1)相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會達到更高的水平。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

　　(2)能夠得到稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈運營收益為基數(shù)以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

　　(3)易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點，使置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報率。

　　(5)提高投資者的資信等級。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。

　　房地產(chǎn)投資的缺點

　　房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，有某些缺點。這些缺點突出表現(xiàn)在：

　　(1)流動性差。房地產(chǎn)被認為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的流動性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務而破產(chǎn)。

　　(2)投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。