房地產(chǎn)投資的特性

　　(一)位置固定性或不可移動性

　　位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

　　此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

　　(二)壽命周期長

　　土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

　　房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年/物業(yè)管理師報(bào)考條件/，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　(三)適應(yīng)性

　　適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。

　　(四)各異性

　　各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　(五)政策影響性

　　政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，/2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間/使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(六)專業(yè)管理依賴性

　　專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　(七)相互影響性

　　相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。