第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

　　本章結(jié)構(gòu)：

　　考綱要求：

　　掌握：現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法

　　熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算方法

　　了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法

　　知識(shí)講解：

　　第一節(jié) 投資分析的基本概念

　　一、現(xiàn)金流量(掌握)

　　在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入�，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

　　經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其它經(jīng)營(yíng)收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用(如借款利息支出、籌資過(guò)程中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、承諾費(fèi)、代理費(fèi)等)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(如管理費(fèi)用、法律費(fèi)用等)、銷售費(fèi)用(如交易手續(xù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、銷售前期費(fèi)等)、稅金(指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，即“兩稅一費(fèi)”，還有印花稅等)等。

　　【例題1：10年多選】現(xiàn)金流入通常包括( )等。

　　A.銷售收入

　　B.出租收入

　　C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　D.還本付息

　　E.稅金

　　答案：AB

　　二、現(xiàn)金流量圖(熟悉)

　　1.現(xiàn)金流量圖的概念

　　現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪到一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　2.繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則

　　(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推。

　　(2)如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。

　　(3)把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生(第1期期初)的。

　　(4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量�，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

　　【例題2：10年單選】某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時(shí)段內(nèi)( )。

　　A.正現(xiàn)金流量的代數(shù)和

　　B.負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

　　C.現(xiàn)金流量的代數(shù)和

　　D.現(xiàn)金流量的公允價(jià)值

　　答案：C

　　三、房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分。

　　房地產(chǎn)購(gòu)置投資是指用于購(gòu)置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營(yíng)后，隨著固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入出租經(jīng)營(yíng)成本，并通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)收入以貨幣形式回到投資者手中。

　　流動(dòng)資金是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

　　例：下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購(gòu)置投資的投資行為是( B )

　　A.支付工資

　　B.購(gòu)置空調(diào)

　　C.支付綠化費(fèi)用

　　D.購(gòu)置備用路燈

　　【例題3：11年單選】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，流動(dòng)資金通常以( )形式被收回。

　　A.貨幣資金

　　B.租金收益

　　C.折舊費(fèi)用

　　D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　答案：A

　　四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量(掌握)

　　(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語(yǔ)

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。

　　2.空置和收租損失

　　實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒(méi)有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，將空置和收租損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期(通常為一個(gè)月)的實(shí)際租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時(shí)，仍可以計(jì)入收入項(xiàng)目下(通常計(jì)入其他收入項(xiàng)目下)，只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。

　　3.其他收入

　　物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過(guò)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。

　　4.有效毛收入

　　有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

　　【例題4：10年單選】關(guān)于有效毛收入的計(jì)算公式，正確的是( )。

　　A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失+收租損失+其他收入

　　B.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失+收租損失+其他收入

　　C.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失-收租損失+其他收入

　　D.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失-收租損失+其他收入

　　答案：C

　　5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。

　　【例題5：10年單選】下列費(fèi)用中，不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是( )。

　　A.保險(xiǎn)費(fèi)

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.人員工資

　　D.公益捐款

　　答案：D

　　【例題6：11年單選】下列費(fèi)用中，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是(　)。

　　A.準(zhǔn)備金

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.企業(yè)所得稅

　　D.空置損失

　　答案：B

　　6.凈運(yùn)營(yíng)收益

　　凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。

　　【例題7：11年單選】下列凈運(yùn)營(yíng)收益的計(jì)算公式，正確的是()。

　　A.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　B.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　C.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　D.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　答案：D

　　7.抵押貸款還本付息

　　抵押貸款還本付息不是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，它可以逐漸地轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益的價(jià)值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問(wèn)題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運(yùn)營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)。

　　8.準(zhǔn)備金

　　準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除(這里說(shuō)的是在計(jì)算稅后現(xiàn)金流時(shí)，要扣除的一項(xiàng))。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作“專項(xiàng)維修資金”，由業(yè)主在初始購(gòu)置物業(yè)時(shí)按購(gòu)買價(jià)格的一定比例繳納。該專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

　　9.稅金

　　(1)經(jīng)營(yíng)稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。

　　營(yíng)業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，視土地等級(jí)、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，以房屋為征稅對(duì)象，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

　　應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)-允許扣除項(xiàng)目的金額

　　例如：置業(yè)投資應(yīng)納稅所得額=有效毛租金收入-運(yùn)營(yíng)成本-貸款利息-建筑物折舊

　　置業(yè)投資應(yīng)納稅所得額=凈運(yùn)營(yíng)收益-貸款利息-建筑物折舊

　　10.經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益-抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

　　儲(chǔ)存基金(準(zhǔn)備金、大修基金)通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負(fù)責(zé)支付。應(yīng)該指出的是，如果物業(yè)沒(méi)有抵押貸款安排，亦無(wú)儲(chǔ)存基金項(xiàng)目扣除(言外之意就是儲(chǔ)存基金或準(zhǔn)備金不是來(lái)自于該收益性物業(yè))，業(yè)主應(yīng)納稅所得額就等于物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益。

　　教材上這句話是什么意思呢?首先儲(chǔ)存基金可以理解為建筑物的折舊，因?yàn)榻ㄖ�物�?jì)提折舊的一種方法就是儲(chǔ)存基金法，如果沒(méi)有儲(chǔ)存基金項(xiàng)目扣除，也就是不用扣除建筑物折舊，又沒(méi)有抵押貸款安排，也就是不用扣除貸款利息，那么，按照我們前面剛提到的置業(yè)投資的應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式:置業(yè)投資應(yīng)納稅所得額=凈運(yùn)營(yíng)收益-貸款利息-建筑物折舊,貸款利息和建筑物折舊都為零，則業(yè)主應(yīng)納稅所得額就等于物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益。

　　(二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流

　　潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=有效毛收入

　　有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=凈運(yùn)營(yíng)收益

　　凈運(yùn)營(yíng)收益-抵押貨款還本付息=稅前現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅=稅后現(xiàn)金流

　　例：某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的稅前現(xiàn)金流為多少萬(wàn)元?

　　解：1000×(1-5%)-1000×30%-200=450萬(wàn)元。