第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

　　一、區(qū)位的含義(熟悉)

　　狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

　　廣義的區(qū)位：①地理位置。②在城市社會經(jīng)濟活動中的位置。③在整體市場供求關(guān)系中的位置。④在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置。

　　二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求(了解，第五章P146頁)

　　(一)居住物業(yè)

　　1.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。

　　2.公共交通便捷程度。

　　3.環(huán)境因素。

　　4.居民人口與收入。

　　5.社區(qū)文化氛圍(即人身與財產(chǎn)安全狀況)。

　　(二)寫字樓物業(yè)

　　1.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。

　　2.周圍土地利用情況和環(huán)境。

　　3.易接近性。

　　(三)零售商業(yè)物業(yè)

　　1.周圍人口密度

　　2.居民的購買力水平和消費習(xí)慣

　　3.交通、通信的方便程度

　　零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。

　　商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。

　　【例題9：11年多選】零售商業(yè)輻射區(qū)域分析包括(　　)分析。

　　A.投資成本

　　B.顧客流量

　　C.消費者行為

　　D.消費者偏好

　　E.購買能力

　　答案：BCDE

　　商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域;次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15km的區(qū)域(對市級購物中心而言);邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域。

　　對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。因為新零售商業(yè)項目的落成并不能創(chuàng)造出新的購買力，它必須從其他零售商業(yè)項目那里吸引或爭取消費者，因此對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。

　　(四)工業(yè)物業(yè)

　　1.當?shù)靥峁┲饕�原材料的可能�?

　　2.交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場;

　　3.技術(shù)人才和勞動力供給的可能性;

　　4.水、電等資源供給的充足程度;

　　5.控制環(huán)境污染的政策。