2016物業(yè)管理師考試《經(jīng)營管理》考點：房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

　　(一)現(xiàn)金流分析中的常用術語

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

　　2.空置和收租損失

　　實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，將空置和收租損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期(通常為一個月)的實際租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計入收入項目下(通常計入其他收入項目下)，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。

　　3.其他收入

　　物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

　　4.有效毛收入

　　有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

　　【例題4：10年單選】關于有效毛收入的計算公式，正確的是( )。

　　A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失+收租損失+其他收入

　　B.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失+收租損失+其他收入

　　C.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失-收租損失+其他收入

　　D.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失-收租損失+其他收入

　　答案：C

　　5.運營費用

　　收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本(建筑物及相關場地的維護、維修費)、為租客提供服務的費用(公共設施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

　　【例題5：10年單選】下列費用中，不屬于運營費用的是( )。

　　A.保險費

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.人員工資

　　D.公益捐款

　　答案：D

　　【例題6：11年單選】下列費用中，屬于運營費用的是(　)。

　　A.準備金

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.企業(yè)所得稅

　　D.空置損失

　　答案：B

　　6.凈運營收益

　　凈運營收益=有效毛收入-運營費用

　　凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈運營收益盡可能大。

　　【例題7：11年單選】下列凈運營收益的計算公式，正確的是()。

　　A.凈運營收益=潛在毛收入-運營費用

　　B.凈運營收益=潛在毛收入+運營費用

　　C.凈運營收益=有效毛收入+運營費用

　　D.凈運營收益=有效毛收入-運營費用

　　答案：D

　　7.抵押貸款還本付息

　　抵押貸款還本付息不是運營費用，它可以逐漸地轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價值中去。業(yè)主非常關心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。

　　8.準備金

　　準備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金。準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除(這里說的是在計算稅后現(xiàn)金流時，要扣除的一項)。

　　《物業(yè)管理條例》中將住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的準備金稱作“專項維修資金”，由業(yè)主在初始購置物業(yè)時按購買價格的一定比例繳納。該專項維修資金屬業(yè)主所有，由城市物業(yè)維修資金管理機構統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

　　9.稅金

　　(1)經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。

　　營業(yè)稅是從應納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，以國有土地為征稅對象，視土地等級、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納的一種財產(chǎn)稅，以房屋為征稅對象，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應納稅所得額×稅率

　　應納稅所得額=實現(xiàn)利潤-允許扣除項目的金額

　　例如：置業(yè)投資應納稅所得額=有效毛租金收入-運營成本-貸款利息-建筑物折舊

　　置業(yè)投資應納稅所得額=凈運營收益-貸款利息-建筑物折舊

　　10.經(jīng)營現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅

　　儲存基金(準備金、大修基金)通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應繳納的所得稅通常由業(yè)主負責支付。應該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除(言外之意就是儲存基金或準備金不是來自于該收益性物業(yè))，業(yè)主應納稅所得額就等于物業(yè)的凈運營收益。

　　教材上這句話是什么意思呢?首先儲存基金可以理解為建筑物的折舊，因為建筑物計提折舊的一種方法就是儲存基金法，如果沒有儲存基金項目扣除，也就是不用扣除建筑物折舊，又沒有抵押貸款安排，也就是不用扣除貸款利息，那么，按照我們前面剛提到的置業(yè)投資的應納稅所得額的計算公式:置業(yè)投資應納稅所得額=凈運營收益-貸款利息-建筑物折舊,貸款利息和建筑物折舊都為零，則業(yè)主應納稅所得額就等于物業(yè)的凈運營收益。

　　(二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流

　　潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=有效毛收入

　　有效毛收入-運營費用=凈運營收益

　　凈運營收益-抵押貨款還本付息=稅前現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅=稅后現(xiàn)金流

　　例：某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛租金收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的稅前現(xiàn)金流為多少萬元?

　　解：1000×(1-5%)-1000×30%-200=450萬元。