2016物業(yè)管理師考試《經(jīng)營(yíng)管理》考點(diǎn)：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括6種：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)以及持有期風(fēng)險(xiǎn)。

　　(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化;對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等。

　　(二)未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。具體包括建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)(因?yàn)樵谶@種情況下往往需要更新改造)、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律)。

　　(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)指的是在收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化的情況下，收益率的變化導(dǎo)致預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異而形成的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)比較風(fēng)險(xiǎn)

　　比較風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義具體表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)、物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。

　　(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。