2016物業(yè)管理師考試《經(jīng)營(yíng)管理》考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資的利弊

　　1.房地產(chǎn)投資之利

　　(1)自然壽命周期長(zhǎng)，適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

　　(2)易于滿(mǎn)足使用者不斷變化的需要

　　(3)能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益

　　(4)相對(duì)較高的收益水平

　　(5)能夠得到稅收方面的好處

　　這主要是針對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)的。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運(yùn)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈運(yùn)營(yíng)收益為基數(shù)以固定稅率征收的。這句話(huà)中的毛租金收入應(yīng)該理解成有效毛租金收入，但這句話(huà)中“凈運(yùn)營(yíng)收益”這個(gè)詞似乎不恰當(dāng)，因?yàn)楹竺嫖覀冞�會(huì)提到這個(gè)詞，凈運(yùn)營(yíng)收益應(yīng)該等于毛租金收入扣除運(yùn)營(yíng)成本，所以此處這句話(huà)的含義應(yīng)該是：置業(yè)投資的所得稅是以有效毛租金收入扣除運(yùn)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的數(shù)額為基數(shù)以固定稅率征收的。在扣除建筑物折舊時(shí)，稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營(yíng)收益(也就是應(yīng)納稅收入)減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。

　　(6)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　(7)能抵消通貨膨脹的影響

　　房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，源于其具有增值保值的特性。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資能抵消通貨膨脹的影響，使置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報(bào)率。

　　(8)提高投資者的資信等級(jí)

　　2.房地產(chǎn)投資之弊

　　(1)流動(dòng)性差。

　　房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無(wú)損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。

　　(2)投資數(shù)額巨大。

　　(3)投資回收期較長(zhǎng)。

　　(4)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

　　【例題7：10年單選】關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益水平

　　B.房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)

　　C.房地產(chǎn)投資不需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

　　D.房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大

　　答案：C

　　【例題8：11年單選】關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)投資需要專(zhuān)門(mén)的經(jīng)驗(yàn)

　　B.房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差

　　C.房地產(chǎn)投資較難抵御通貨膨脹

　　D.房地產(chǎn)投資能夠提高投資者的資信等級(jí)

　　答案：C